沧海别墅15亩地启动区策划报告.docx

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1、沧海别墅15亩地启动区策划报告一、开发地位置15亩地启动区具体位置为7号地第1号组团及第二组团一半（部分已经售出），此地块位于七号地块，且靠近项目北门、双鸳路，易于规划设计。二、开发周期设计阶段：2009年7月一2009年8月施工阶段:2009年8月一2009年11月销售阶段：2009年9月开始销售速度：3-5套每月，争取在3个月内销售完毕三、经济测算类别较小化预算平均预算较大化预算开发总成本440450051575006417500项目开发单位面积成本总计（元/平米）（不含地款）1258.41473.61833.6项目开发单位面积成本总计（元/平米）150万一亩计算（含地款）76877902

2、.18262预计销售收入价格8500950010000预计销售总收入297500003325000035000000利润（未减加上土地款）253455002809250028583500利润（减去150万一亩土地款）284550055925006083500四、方案比较与目前定制化、土地款+建安费用的销售模式比,组团滚动开发模式有以下优点:1 .由于现房实景，客户的购买意向较大，促使别墅的销售速度较快。后期可作为样板间使用。2 .通过上述方案可以得知,组团滚动开发模式分别比定制化、土地款+建安费用模式平均一个组团能多取得284.55万一608.35万多的销伊收入（利润）。3 .可以获得较快的现

3、金流和财务运转资金。4 .获得较好的口碑形象，促进后期的地块开发销售。附件一：建筑设计公司筛选按照15亩地，占地面积1万平米计算，本项目的容积率为0.35,故15亩的总建筑面积为3500平方米。15亩地启动区具体位置为7号地第1号组团及第二组团一半（部分已经售出），此地块位于七号地块，且靠近项目北门、双鸳路，易于规划设计。建议15亩样板启动区设计三种风格，分别为美式、西班牙以及欧式风格C附件二：各大设计公司报价设计公司名称设计资质费用美国XX设计公司甲级62万不含景观设计北京XX工程设计有限公司甲级105万含景观设计北京XX建筑设计甲级32万含室内装修设计北京XX建筑设计公司甲级67.8万不含

4、景观设计北京XX建筑设计有限公司甲级41万不含景观设计XX设计乙级60万含景观设计1、美国XX设计公司总图（方案-施工图）：2万元/公顷独栋住宅（方案-施工图）：20万元/栋（一期15亩）在一期价格基础上优惠（整体900亩）15亩的总体设计费为总、图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）2、北京XX工程设计有限公司15亩地块设计收费：1、规划方案设计收费：10万元；总图施工图设计收费15万元。2、景观方案设计收费：10万元；景观施工图设计收费10万元。3、单体方案设计收费：每户型收费20万元，重复使用时按40%收费;单体施工图设计收费：每户型收费20万元，重复使用时按40%收费。1000亩地块设

5、计收费：1、规划方案设计收费：2元/平米；总图施工图设计收费3元/平米。2、景观方案设计收费：10元/平米；景观施工图设计收费10元/平米。3、单体方案设计收费：每户型收费20万元；笈使用时按40%收费；单体施工图设计收费：每户型收费20万元；重复使用时按40%收费。备注:1、以上设计收费可根据项目实际情况与设计要求进行调整。2、主持建筑师：XX为全国十大青年建筑师。3、设计周期根据具体情况，另行和甲方一起商量再确定。总图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）景观设计3.北京XX建筑设计a.总体规划1.52万元/公顷，最低价为5万元人民币b.园林景观规划1万元/公顷，最低价为3万元人民币C.建筑

6、单体的方案100元/平方米,约为3万元幅总图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）室内装修设计景观设计d.室内装修方案设计每幢别墅约为5万元人民币/幢（重复不计）e.专业配合初步设计及施工图50元/平方米，约为1.5万元/幢f.小区竖向、外线、道路、大门、围墙及小品等环境施工图造价2.4%5万9万15万3万4 .北京XX建筑设计公司规划报价：规划设计报价按每公顷1.8万元计算单体设计报价：1、单栋报价，按先后顺序开发，1期为15亩，由于建筑面积过少，因此按栋收费，根据户型面积的大小可在报价上进行微调。每栋报价：22万元总图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）景观设计总体设计费用L8万66万一25

7、-30元/平方米5 ,北京XX建筑设计有限公司概念设计：8000元/公顷规划方案：1.2万元/公顷独栋别墅：每种类型：13万元/栋*种（其中方案费占50%,施工图费占50%,即方案费：6 .5万元，施工图费：6.5万元）复用系数：配基础：平面及立面不变：6.530%=l.95万元，平面及立面不变，镜像：6.5X50%=3.25万元，改变入口或对户型少许调整：6.5X70%=4.55万元总图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）景观设计6. XX设计总平面规划设计设计深度：详细规划及总图扩初、施工图设计设计费：每公顷约23万元建筑设计设计深度：方案，扩初，施工图一设计费：每种单体类型，按平均500

8、m2幢计，约1215万元/幢；重复户型,若结构需根据地形做不同基础处理，按30%收费；景观设计设计深度：方案，扩初，施工图设计费：按i530元/m2景观设计面积收取总图（总体规划）单体独栋（3套不同方案）景观设计2-3万45万15-30元/m2附件三：沧海别墅15亩项目总开发成本预估【苍海一15亩墅项目】总开发成本预估项目总建筑面积（平米）3500平方米（15亩总占地面积1万，容积率0.35计算）成本类别最小化成本平均化成本最大化成本金额440450051575006417500项目开发单位面积成本总计（元/平米）（不含地款）1258.41473.61833.6项目开发单位面积成本总计（元/平

9、米）150万一亩计算（含地款）76877902.18262最小化版项目每平米待摊（元）计算面积（平米）成本合计（元）1、建造成本（建安费用）800350028,000,002、其他费用其中建筑设计及勘测及图纸审查费用1003500350,000工程监理费用20350070,000报建税费165350057,7500地勘、招投标代理、质检委托等费用20350070,000市政、环境与总平面施工费用基础设施、市政道路配套、排水等总平工程5010000*20%100,000园林绿化及光彩工程15010000*20%300,000不可预计费用（5%）200000总计4404500平均化版细项列表：项目

10、每平米待摊（元）计算面积（平米）成本合计（元）1、建造成木（建安费用）900350033,250,00其中建筑设计及勘测及图纸审查费用1503500525,000工程监理费用20350070,000报建税费165350057,7500地勘、招投标代理、质检委托等费用20350070,000市政、环境与总平面施工费用基础设施、市政道路配套、排水等总平工程5010000*20%100,000园林绿化及光彩工程18010000*20%360,000不可预见费用（5%）200,000总计5157500O最大化版细项列表：项目每平米待摊（元）计算面积（平米）成本合计（元）1、建造成本（建安费用）1100350038,500,002、其他费用其中建筑设计及勘测及图纸审查费用30035001050,000工程监理费用20350070,000报建税费165350057,7500地勘、招投标代理、质检委托等费用20350070,000市政、环境与总平面施工费用基础设施、市政道路配套、排水等总平工程5010000*20%100,000园林绿化及光彩工程25010000*20%500,000不可预见费用（5%）200,00064175002、其他费用总计