海南房地产泡沫.docx

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1、海南房地产泡沫 1988年4月26日，中共海南省委、海南人民政府挂牌成立，海南省建设催生第二次“海南热”。海南日报当天特意出版号外，满城人拿着号外奔走相告，街头上舞狮敲鼓，鞭炮齐鸣。无数带着梦想的年轻人，坐火车一路南下到广东湛江，再换长途汽车至海南码头。大家挤在狭小的船舱中，一边忍受着难闻的气味，一边憧憬着美好的未来。此举被称为“十万人才下海南”。 80年代末，海南省委领导曾算过一笔账，海南建省头十年的开发约需要2000亿元人民币。而当时海南自己可用的钱一年仅有20多亿元，加上中央给的5亿元，仍是杯水车薪。除了向国内外银行借款和用最灵活最优惠的条件公开招商引资，土地批租则称为政府融资的撒手铜，

2、海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定遂于1989年3月出台。地价低廉、环境优越、政策优惠，海南就是房地产企业的天堂，房地产开发势如潮涌。1991年至1993年底，在海南注册的房地产公司达4830多家，约占当时全国房地产企业总数的15%,总注册资金高达500多亿元。 1992年初，邓小平南巡讲话，随后中央向全国传达了学习邓小平同志重要讲话的通知，提出加快住房制度改革步伐，海南省和特区效应也因此得到全面释放。总人数不超过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。根据中国房地产市场年鉴(1996)统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991

3、年为1400元/平方米，1992年猛涨至6000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。泡沫生成期间，以四大银行为首、银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。1992年，海南省全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万/每亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%,三亚为73.6%,海南省全省财政收入的40%来

4、源于房地产业。投机性需求已经占到市场的70%以上，一些房子还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。就像“击鼓传花”一样，每个玩家都想把“花”传给下一个人。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆吹响。时任国务院副总理的朱铭基在当天发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控措施意见，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆建资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，海南房地产顿时被釜底抽薪。调控的遗产是给占全国0.6%总人口的

5、海南留下占全国10%的积压商品房，积压资金800亿元，仅四大国有企业银行的坏账高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至抵押了多次。经济增速也极具跌落，海南陷入“三年低迷”。从1995年至1997年，海南经济增长率连续三年都降至全国倒数第一，比西藏还低。而1991年至1993年，海南GDP增长率连续位居全国第一，最高增速达41.5%。从2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产开始出现缓慢的恢复性增长。直到海南获批成为“国际旅游岛”之后，众多房地产企业进入海南拿地开发，根据媒体报道，有4000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”前后进入海南的房地产市场，一时间，海南房价暴涨。