石家庄国大全城项目商业建议.docx

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1、石家庄国大全城项目商业建议一、石家庄市商业概况1、石家庄市商业发展概况石家庄是环渤海经济圈的重要接点。石家庄的商业在全国比较特殊，交通区位优势明显：三大铁路干线从石家庄穿过，高速公路在全国拥有量最多，像京石高速、石安高速等。石家庄的商业底蕴非常深厚，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。2004年全年累计实现社会消费品零售总额533.1亿元，较上年增长16.7%,其中，城市实现316.5亿元；商品交易市场发达，形成了国家级市场为龙头、区域性市场为骨干、地方性专业特色市场为基础的市场体系。1.1现有商业分布现有商业布局主要以城市中心商业区为主，主

2、要商业设施都分布在这里，城市商业分中心发展不足，而且比较分散，市场层次不尽合理，功能不够完善。商业布局和流通基础设施方面，重要的批发市场大都集中在二环路以内，在一定程度上限制了市场规模的扩大，影响了城市形象。1.2现有商业供应量石家庄市商业网点超过16万个，其中5000平米以上零售商场、大型超市40余家,其中万平方米以上的大型超市达16家，大型酒店宾馆40余家，各类专卖店、专业点500余家，易初莲花、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻。城市服务功能不断增强，初步形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。2、石家庄市商业发展趋势按照建设华

3、北重要商埠总体规划和主城区商业网点规划的要求，并加大组织实施力度，在布局上加快市级商业中心区、商业副中心、二级商业中心、专业特色商业街、社区商业、城郊型商业的建设，进一步增强商业服务业的综合服务功能，石家庄建设华北重要商埠总体规划全 城着重发展社区商业。根据石家庄最新的主城商圈规划，全城项目比邻两大商圈，城市二级商业中心和副城市商业中心之间的中间位置，未来商业发展将和这两大商圈形成互动效应，带动整个城市东南部的商业发展和品质提升。二、区域周边商业概况1、 区域基本概况1.1 地段二环内的东南部地区是石家庄市未来发展的重点区域，地理位置优越，但是一直以来在城市发展上是一个空白。随着新城市中心的规

4、划布局提出，交通和环境的改善，区域内掀起大规模的房地产开发浪潮，未来具有很强的后发优势。1.2 交通紧邻东二环与南二环，并有东岗路和谈固东街穿过，交通优势十分明显。1.3商业氛围由于本区域属于新兴区域，大多数房地产项目开发还未完成，居民入住还需一定时间，所以本区域尚未形成成熟的商业氛围。但是随着各项目的入住，区域内人口数量将急剧增加，对于商业配套的需求也将增加。商业氛围将随着区域的发展而逐渐浓厚起来。2、区域内独立商业项目分析独立商业西美美世界、东方家园（西美美世界东区）、米氏家居城（在建）、家世界（在建）、马村商业街、世纪联华超市、金马不夜城、卓达商贸广场（招商）、大石门饮食街（销售/招商）

5、、祥龙泰超市（规划）、怀特商圈。表：区域内主要独立商业项目主要项目规模商业形态主要项目规模商业形态西美美世界4万平米洗浴、娱乐东方家国3.78万平米家居、建材米氏家居城4万平米家居、建材马村商业街4万平米餐饮、娱乐世纪联华约1万平米超市金马不夜城约2万平米餐饮、娱乐、百货联邦明珠规划中未知祥龙泰超市规划中超市卓达商贸广场8万平米餐饮、娱乐、服装、百货大宅门饮食街5万平米娱乐、餐饮、购物怀特商圈家居、建材、超市、餐饮、娱乐家世界4万平米家居、建材、超市区域独立商业项目图示怀特商圈槐南群东岗胃建华大街翟营大街谈固南大街谈固东街新城市商圈图示：L家世界2.米氏家居城3.西美美世界4.东方家南5.、小

6、马村商业6.金马不夜城7.世纪联华8.大石门饮食街9.联邦明珠10.卓达商贸城新城市商圈比邻怀特商圈，怀特商圈规模比较大，主要以家居、建材、超市、餐饮、娱乐为主，其设计使用功能具备专业性，是区域内的商业主角，此类项目的商业定位和功能设计着眼于满足整个区域，甚至城市副中心对商业需求；新城市商圈中独立商业项目主要分布在槐安路、翟营大街、东岗路等主要交通干道上，特别集中在十字口这样的黄金地段。a主要业态主要有：餐饮、娱乐场所（如西美美世界、卓达商贸广场、金马不夜城、马村商业街、大宅门饮食街等）家居建材（包括：米氏家居城、怀特、东方家园、家世界）零售业（包括：世纪联华、祥龙泰超市等）Q两大商圈的商业供

7、应量比较大，总面积在60万平米左右。新城市商圈中大型的独立物业分布在本项目周边，共同形成完整的商业围合,聚集商业氛围，互借互利。3、区域内住宅商业项目分析住宅商业顺驰蓝郡商业、东方观邸商业、九里庭院商业、美景东方商业、国际城商业街。主要项目项目体量人口户数商业体量商业形态分割方式价格顺驰蓝郡36万平米1600户二期L6万社区店未知未售九里庭院23万平米1500户未售社区店单层20-200平米未售东方观邸17万平米850户未知社区店两层未售美景东方20万平米UOO户4000m,社区店临街30平米与底层住宅相通4950国际城三期13.5万770户2万社区店、商业街80/150平米9380全城43万

8、平米约3000户1.2（一期）待定待定现有供应量少。项目周边目前基本上无住宅商业在售，仅有美景东方有少量的临街门脸销售。目前项目周边主要以在建项目为主，没有业主入住，没有固定的消费群体，表现为周边市场对商业的需求不强烈。因此各项目的开发商都持有商业等待时机入市。Q潜在供应量大。根据各个项目的商业规划，区域内潜在供应量较大，估计在6万平米左右，随着区域的发展和各项目的完成、业主入住，对于商业的需求将逐渐增加，势必将引起商铺的热销，竞争也较激烈。a目前项目周边在售的只有美景东方，价格为4950元/平方米，商业氛围相对成熟的国际城三期商业价格为9380元/平方米。全城项目从规模、品质以及区域的成长性

9、都较美景东方有优势，其价格空间较大。4、重点项目分析由于国际城在石家庄是一个有影响力的项目，现就国际城一期、二期商业业态的分布来分析商业的需求。一、二期业态及分布表业态细分数量面积（平方米）面积百分比专卖店96303.8%超市25203.14%药店69005.43%摄影32101.27%商贸店面71,4008.44%汽车美容13001.81%银行51,0006.03美容美发183,60021.61%洗衣店21400.85%药店51,0006.03%装饰装潢32101.27%宠物店1700.43%擦鞋1700.43%餐饮、食品店184,00024.10%购物中心91,0006.03%中介4280

10、1.69%教育培训机构24002.41%娱乐休闲34002.41%健身24002.41%中国移动1700.43%总计10316,600100%Q强度需求商业业态:项目中主要是餐饮、食品店和美容美发店的需求量占最多,面积占到了总面积45%的比例。突出了现代人对饮食和仪表的重视程度相当的高。中度需求商业业态：日常家居用品店，药店、商贸公司分支和购物中心占到了所有店面数量的第二位，占20.47%,以购物等消费频次较高的服务性行业为主,商铺能够更好地为社区内的住户提供便捷、舒适的生活配套，在更大程度上满足客户的居家需求。弱度需求商业业态:剩余的商铺为，超市、照相馆、音像、通讯和中高档的休闲场所。受到邻

11、近的裕华路上的其他两个大型综合超市的影响，两大超市的覆盖面较广，直接导致项目周边小型超市的存活率较低，音像方面的要求也不是很高。通讯方面只有移动公司的营业厅，网通，电信和联通等通讯公司并未进入。从国际城商业业态分析结果来看，强度需求业态为餐饮和美容美发，中度需求为消费频次高的服务业态，弱度需求业态为消费频次低的服务业态和休闲娱乐业态。国际城商业整体定位主要是满足基本生活需要为主，休闲娱乐功能要到城市商业中心去实现。全城项目所在区域内未来住宅商业供应量大，与现有的独立商业形成后劲强势的新城市商圈。可形成独立的商业中心，业态比较齐全，区域居民属于中高档消费群体,其消费基本依赖区域内的商业配套，而且

12、居民对于业态的需求除了满足基本生活需要外还要满足其休闲娱乐需求。5、其他住宅商业项目分析表：其他区域住宅商业项目分析项目名称地理位置商业体量建筑形式面积分割方式面积主要业态租价租售状况阳光水岸东岗路建设大街交口2000平两层部分上下连通划分单位；部分上下分层划分单位50/100/200/300农行、洗衣、便利店、茶舍、美发、好利来租35元/平/月100%东港怡园槐南路2万平两层上下两层连通划分单位500以上中型家居城、餐饮未知100%水岸蓝调富强南大街临民心河1000平两层上下两层连通划分单位200未售家家乐园东岗路5000平底商一层与二层住宅相通上下两层连通划分单位底商20/50/100洗衣

13、、中介、美容、便利店、洗车租55元/平/月100%香榭里槐南路2万平两层上下两层连通划分单位200以上不明确，该项目仍处于入住期租70元/平/月40%华夏家园槐安路1万平单层底商50平米左右划分一个商铺50左右便利店租40元/平/月70%。这几个项目基本上都临近主要交通干道，交通便利。香榭里、东港怡园、华夏家园临近槐安路，阳光水岸和家家乐园紧邻东岗路；建筑形式基本上为上下两层底商，分割方式上下两层划分独立商铺的多，阳光水岸有部分一层划分独立上铺，二层为一个独立商铺的划分方式；铺位面积范围在50300平米之间，铺位面积比较小；a多数项目出租率比较高，除华夏家园70%,香榭里40%以及水岸蓝调还没

14、开始销售外，其他项目出租率达到100%；a租金范围在35-70元/平/月；a主要业态为餐饮类和综合服务类，休闲娱乐业态不足。由此可见，交通条件好，铺位面积小、总价低的独立商铺受到投资者的欢迎，租金价格也比较高，两层的商业划分方式主要以纵向划分上下两层独立商铺为主。三、全城项目商业本体分析1、主要技术参数：楼号层数柱距（米）进深（米）层高（米）面积（平方米）1#楼一层从北到南6、6、8.1、5.88.384.2203.453#楼一层从北到南6.3、6.3、6、5.894.2208.3（不包括治安室）6#楼二层从西到东6.6、6.14、7.6、6.14、7.6、6.14、7.6、7、7、715.622.8一层4.2二层3.92422.17#楼二层从西到东6.6、6.14、10.4、6.15、7.6、6.14