房地产现时价值估价报告.docx

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1、房地产现时价值估价报告估价项目名称：共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）一青海省公路运输服务总站共和汽车站权属的房地产现时价值估价报告委托方：青海省公路运输服务总站有限责任公司估价方：青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司法人代表：单薇估价人员：李忠民李雪飞张发基马麟杜生鑫估价作业日期：2022年4月28日一2022年5月31日估价报告编号：青宁恒房估字（2022）第027号一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告7五、估价技术报告13致委托方函青海省公路运输服务总站有限责任公司：受贵单位委托，截止2022年5月31日，我们对位于共和县恰卜恰镇黄

2、河南大街（5）-77（青运集团老车站）青海省公路运输服务总站共和汽车站权属宗地内的16幢房产（其中：有产权登记的3幢；无产权登记的13幢。），评估建筑总面积5466.42I1（其中：有产权登记的建筑面积为3059.14m2；无产权的建筑面积2407.28）,进行了现时价值评估。评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，遵循公正的评估原则，按照科学的评估程序、评估经验及贵单位提供的有关资料，经现场查勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。估价对象在估价时点2022年4月28日符合估价的假设和限制条件下的市场价值意见为为1396.44万元（

3、大写人民币：壹仟叁佰玖拾陆万肆仟肆佰圆整），其中：房产评估价为961.42万元，土地评估价格435.02万元，详见估价结果一览表；（房产评估价值中：汽车站房产价值为735.52万元，承租方房产价值为225.9万元）。顺祝商祺！青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司法人代表：2022年5月31日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当

4、事人没有个人利害关系或偏见。4、我们有关房地产估价标准(标准包括房地产估价规范(GB/T50291-2015).房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)等)的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、参与本次估价的注册房地产估价师李忠民、注册房产估价师李雪飞、注册土地估价师张发基，估价人员马麟、杜生鑫已于2022年4月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为估价委托人

5、在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。注册房地产估价师：李忠民签名:注册房产估价师：李雪飞签名:注册土地估价师：张发基签名:估价的假设和限制条件一、估价的假设前提条件1、本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。2、交易双方是在公开的市场上进行交易

6、，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。3、市场供应关系和市场结构稳定,未发生重大变化或实质性改变。4、本次估价是以估价对象在估价时点的状况为依据进行的。5、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，估价结论不受他项权利限制的影响。6、本次估价结果的得出是以估价对象按照目前的实际用途能够持续使用为假设前提。二、估价的限制条件1、在本次评估中，我们依据委托方给我所提供的资料进行估价，委托方提供的所有资料，我们不负责核查其资料的真实性和合法性。2、估价人员仅对建筑物外观

7、进行查勘，未对其内在结构性能变化进行鉴定。3、本评估报告的估价对象价格已包含土地使用权价格。4、本评估报告中无产权登记房产的建筑面积数据由我公司评估人员现场测绘得出，如报告的使用人对面积有异议时，可另行委托专业测绘机构进行测绘，测绘的结果不影响所评估出房产的评估单价。5、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正,不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。6、若拍卖该房地产，其清偿费用较之其它正常的房地产交易费用高,提请报告使用方注意。7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致可能的损失，本估价机

8、构不承担责任。8、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经本估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容未经本机构同意，不得发表于任何文件、公告或公开媒体上。9、本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）估价结果报告一、委托方：青海省公路运输服务总站有限责任公司权利人：青海省公路运输服务总站共和汽车站用途：交通运输用地/库房运输法定代表人：胡俊安联系人：宋小姣联系电话：二、估价方：青海宁恒房地产评估咨询有限责任公司地址：西宁市教场街2号法人代

9、表：单薇联系电话：0971三、估价对象：1、实物状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）。此次估价范围为青海省公路运输服务总站共和汽车站权属宗地内的16幢房产（其中：有产权登记的3幢；无产权登记的13幢。），评估建筑总面积5466.42in?（其中：有产权登记的建筑面积为3059.14m2；无产权的建筑面积2407.28m2。）。建筑物上下水、电、暖等设施齐全，估价对象在估价时点处于正常使用之中。实物状况详见估价对象明细一览表。估价对象明细一览表幢号建筑面积（m2）层数结构用途权利人实物状况1331.96混合库房汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋睑条形基础，建筑外墙

10、涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。2146.20混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。360.48一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板破、部分石膏板吊顶涂料墙面。层冏3米。4265.15混合库房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋睑条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。5190.83混合库房承租方（无产权）建筑

11、物基础为钢筋硅条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板砖、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。6267.65混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内部分地板破、部分石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。7332.99混合锅炉房汽车站（有产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。平均层高4.5米。82461.00四混合办公楼汽车站（有产权）建筑物为钢筋满堂基础，建筑外墙保温层面刷涂料墙面、单框双玻铝塑窗、玻璃地弹门等，室内地板砖地面面铺化纤地毯、墙纸墙面、成品装饰门等。

12、平均层高3.5米。947.84一混合库房汽车站（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖、白灰细粉墙面。层高3米。10100.87一混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板砖白灰细粉墙面。层高3米。11145.55混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、卷闸门等，室内部分地板成、白灰细粉墙面。层高3米。12623.98混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金卷闸门、铝合金门，室内碎地面、涂料墙面。层高3米。13359.04二混合住宅汽车站（

13、无产权）建筑物基础为钢筋粒条形基础，建筑外墙涂料墙面、钢窗、金属门、卷闸门等，室内地板砖、石膏板吊顶涂料墙面。层高3米。1483.00混合库房承租方（无产权）建筑物基础为钢筋砂条形基础，建筑外墙涂料墙面、单框双玻铝塑窗和铝合金门，室内地板砖地面、瓷石专墙面。层高3米。1531.90混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋碎条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内部分木地板、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。1617.98混合门卫室承租方（无产权）建筑物基础为钢筋位条形基础，建筑外墙涂料墙面、铝合金门窗等，室内龄地坪、石膏板吊顶、涂料墙面。层高3米。总计5466.42H1.2注：房屋产权登

14、记的共计10幢房产，在估价时点有7幢房产已拆除幢号（产权证证载编号）分别为1号、2号、3号、5号、6号、9号、10号房产；估价对象明细一览表的幢号为估价人员现场编制。2、位置及土地状况估价对象位于共和县恰卜恰镇黄河南大街（5）-77（青运集团老车站）,东临黄河南大街，西临巷道，北临巷道，南临巷道。土地使用权面积为10507.70m2,土地出让取得，交通运输用地，容积率按建筑面积计算：5466.42/10507.7=0.520o该宗地基础设施较完善，地势平坦，地质条件较好，土地使用强度适中。该地区各项库房生活设施齐全，交通便利。3、权利状况青海省公路运输服务总站共和汽车站已取恰卜恰镇黄河南大街（

15、5）-77（青运集团老车站）不动产权证书青（2017）共和县不动产权第号，经现场查勘，估价对象与四邻无产权纠纷。四、估价目的：为显化估价对象房地产价值提供参考依据，而评估的房地产现时价值。五、估价时点：2022年4月28日六、价值定义：估价对象在估价时点符合估价假设和限制条件下的公开市场价值。七、估价依据：1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、房地产估价规范GB/T502912015；5、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；6、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理