20210721_长三角区域宁波公司台州椒江区开发大道地块投决会报告V2城市进入、产品定位.docx

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1、岳辉康S)RADIANCEGROUP长三角区域宁波公司台州椒江区开发大道北侧、经五路西侧地块投决会报告长三角区域宁波公司2021年07月23日战略契合度：从城市发展.资源布局与状况、开发节奏.标准化等角度来看，符合公司发展战略。地块位于台州椒江区重点打造的中央创新区，规划能级较高，当前板块竞争态势健康，可实现快周转。外水陆域Ja连山中决山梅山路项用山斜舟隆借头笑j河山东SdJ0卜百案会展中心项目工 城南项目正新城河项目 子陵路项目公司资源状况：1、可售待售项目5个（含1个合作项目），目前可售总面积35.86万方（权益后33.47万方），开发周期26个月（今日至梅山路项目23年9月交付）；2.货

2、值业态结构：住宅：89.39%,商业：4.96%,办公：0%,车位：5.65%（权益前）;住宅：89.72%,商业:4.54%,办公：0%,车位：5.74%（权益后）开发节奏：开发大道北侧、经五路西侧地块获取至开工4个月，至开盘7个月，IRR为40.5%（非融），现金流回正时间15个月（非融）；满足集团财务评判标准。标准化使用：1、户型标准化2、装修标准化3、外立面标准化4、依照云著系核心指标：考虑市场/竞品等因素，期房（住宅）销售均价18500元/m：（不含车位），价格测算符合要求，利润率及周转率符合集团标准。成功标尺1.销售号蟀21.17%2.净利润率7.95%3.净利润总额16,079万

3、元4.内部收益率IRR含融:111.4% ;非融:40.5%5.自由资金峰值95,280 万元，2021 年 11 月6.股权融资无60000万元 禾U率5 70% 财务常用3734万WVWy U I TJ-V-，V j t aj 73 iAi/iJ * , * z J7.开发贷元，融资周期18个月8.去化率由七30%的时间：2022年3月 去化60%的时间：2022年5月4七90%的时间：2022年8月9.回款率30% : 0 : 50% : 20%10.投资回收期（含融） 投资回收期（非融）12个月，2022年6月回正15个月，2022年9月回正11.两费费率管理费率：2.2% ;营销费率

4、：2.0%12.净资产收益率ROE含内部计息：24.37% ;不含内部计息：21.56%产品开盘价整盘均价户型面积户数（含竞配Jig）户数配比23F高层1760017600106.5276（无偿返还28兀套）（丰坏）住11627631%宅IlF小高197001970012915417%（钿）14317620%车位15万/个744工作节点首期拿地-各节点（期用肖售）集团标准工期（普通 预售标准）取得施工许可 证2021.115个月5.5个月示范区开放2022.16个月7个月开盘预售2022.27个月8个月完成交付 （蹄）2023.926个月根据实际情况集团各专业条线意见反馈集团预审意见城市公司修

5、订意见沟通结果研发中心南侧开发大道有噪音污染，不建议布省高业态大面积段产品.已沟通已沟通预审意见表附图g欢H投资彼市意见表成本中心地上总建投资额1%作为预算,设立专项资金帐户,此部分不应计入开发成本已沟通已沟通设Hfll发管理中心时4B帔丸方案包*S设讦的兮卫玄兄芮他尹衣KnM档4,不建R口室段产后,林琳俣W心QaB工成才及会堂”富工是上自爰左堂为次Ir他第分不应廿人开3冰营销管理中心无已调整已调整4A*痂Wff中心将产站这出、朝3期、金价关承，的、3兄无财势金理中心对收费指标、箜万黎岳宅财务拾标杓*业名兄财务中心1、总建投资额百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？总

6、建投资物脂什么？是否土地+建安？总建投资额”百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？如不能计入开发成本，建议列入土地成本考虑.2、无偿返还住宅移交对象是？是否需先在开发商处确认产权?是否需开发票？3、地上2层预售情况下,IIF小高层第四个月开始放按揭，23F高层第七个月开始放按揭，回款节奏太慢，是否有优化空间？已沟通已沟通：.m建及费分.百分之一公共文俗Ktr那的*中5金具住用堂是：利真华是否，屋”费!什ft三-fft，屋找宾东“菖分N-公共X化计龙宗S:S5Ht具r用金:t：更其中善号电：H不宜臂人开发成本三UJfe：.无电10住宅移土家是：是否*先在开宜处加产或：3

7、 .埴上2襄客畲情次下.】谆小，展JeHG月开效33E2#一层第七人月开0幺s.三fcw*f.是善看优化空同：4 .星金PPT牛裳求附初上3A20.号能鼻。若用之；卜些菸H9不一致,秀才人其段*五.资金中心无已沟通已沟通雉愣S中心SM三*0.KS万案彩Wi田F业名见无AaJ校资伏螂中心用牙BSc5*fr.KM55及及JSwm的etjaCtfK1C*S3r.战投中心备案价如不能突破,建议研判车位价格和去化能否提升.已调整已调整目录金腾集画RADlANCEGROUP一、地块投资环境二.区域T/场阴判三.项目罐以万案竞拍规则描述竞买规则：竞价，限地价+竞无偿返还住宅，网上竞拍竞买人报价达到最高限价时

8、，不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报无偿返还住宅建筑面积程序;本地块不设底价；限时报价期间每次报价时间为4分钟，加价幅度为：100万元/手，50面/手，首轮投报面积不得少于100m,;竞拍规则起始价68400万元，当竞买报价低于88900万元（29.97%溢价）时，价高者得；当竞买报价达到88900万元时，不再接受更高报价，转入投报无偿返还住宅建筑面积程序，并按竞报面积最高者确定竞得人。竞配无偿返还住宅起始面积为100平方米，以后每次增加面积为50平方米或50平方米的整数倍。无偿返还住宅建筑面积部分所含土地.建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本。城市区位一温台都市圈.宁波1

9、小时金耀然回RADlANCE GROUP台州，“环沪三圈层城市，距离宁波/8公里（高铁1小时车程），杭台高铁有望年底运行，时长由原先2小时下降到1小Wo浙江省国际门户，是浙江沿海中部区域性中心城市，也是工贸型现代化港口城市。杭台高铁线路走向示意图杭W东气、绍兴北:上虞京州新昌城市概况一经沌GDP总量位居省内中游，且保持稳步增长；椒江区位居全市第三位，市本级最强，温岭、临海占据前二；城市生产总值（亿元）1杭州16105.832宁波12408.663温州6870.864绍兴6000.665嘉兴5509.526台州5262.727金华4703.958湖州3201.419衢州1639.1210丽水15

10、40.0211舟山1512.11台州2015-2020年GDP及增长率走势10.00%5.00%0.00%GDPU乙元）_a_GDP增巾鬲2020年台州各县市GDP及增速对比岳雁第HlRADlANCE GROUP城市概况一人口人口基数较大，全省第五，七普人口常住总量662万人；三区因天然的地理阻隔，相对独立，其中椒江区常住人口82.6万，占市区人口近4成；因占据椒江入海口沿岸优越的地理位置，人口密度最大；城市七普常住人口（万人）杭州市1194温州市957宁波市940金华市705I-II台州市662嘉兴市540绍兴市527湖州市337丽水市251衢州市228舟山市116人/kms密度：251km

11、城市产业一台州制造汽车摩托车及配件.医药化工等5+1主导产业，汽车产业产值破千亿，区域经济发展格局特色；台州制造门类齐全，隐形冠军”产品299项、上市企业55家。A大台州整体产业体系，形成汽车摩托车及配件、医药化工等“5+1”主导产业及九大制造业集群。A台州汽车产业全行业产值已突破千亿，涌现了吉利等一批具有较高知名度的整车企业和沃尔沃、Lynk&C。、帝豪等较高美誉度的车型,A台州制造门类齐全，拥有国内外占有率排名第一的“隐形冠军产品299项、上市企业55家仙居县：工艺品，现代医药；机械触；电子电器；医疗器械；文化创意区域GDP规模亿元主导产业市区1918商贸、模具与塑料、医药、汽摩配温岭市1

12、137泵和电机、制鞋、汽摩配临海市738汽车零部件、水暖阀门、家具玉环市633医药、汽车机械、文旅天台县302医药、特色水果、工艺品三门县273高端装备、清洁能源、汽车配件、水产养殖仙居县261机电、橡塑、汽车用品、旅游叔江区：医药化工；装机械；电子电器临海市Ifi海市：医药化工、汽车几械、休闲用品；新型建才、眼镜、彩灯；高端装除制造、临港物流天台县：工艺品、机电、檄胶塑料、产业书布、医药化工、饮抖酒、汽车用品天台县。天占昙门县：船舶、汽车、钢、汽摩配、洁具；橡胶口塑料制品业o(三a仙居县II久椒江区黄岩区温岭市黄岩区：橘果；模具制造业；文教工美体育和娱乐用品制造业;橡胶和塑料制品业；医药化工

13、咯桥区：印刷复制业,气摩配件，循环经济产业；建材机电*融路桥区玉环市：汽摩配件；阀门水暖眼镜配件、电气机械；一次性医疗器械、压力锅圈；家具制造业；汽车及其零配件显岭市:水泵制造业；摩群和汽摩配建、水泵和起机、帽业皮塑；农副食品加工Ik玉环市金耀然回RADlANCE GROUP黄岩区属性：山水宜居城区，都市休 闲中心，陆路交通枢纽和特色 制造基地模具、塑料等产业发达，且台 州唯一高铁站在黄岩区，本地 人自豪感强烈（类似萧山）大岩里面临海江南 V大铁谷景区。老人家q椒江区椒江区属性：政治经济文化、科教创新、 金融艮务、高端商贸中心 城市地位超然，拥有政府资源优势， 是当前台州优先发展区域，发展相对 较快区域，商业、办公、住宅等发展 迅速，也是三区中最成熟区域黄岩区路桥区大平