昌平住宅项目可行性研究报告.docx
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1、昌平项目可行性报告一、区域市场研究1.区域市场界定项目位于鼓楼南大街东侧,鼓楼南大街南侧,属于昌平区中心位置,由于项目本身的位置具有不可替代的优势,如配之优势的建筑本体设计和成熟的营销方式,足以支撑市场较高的售价。结合项目本身条件,我们按照区位划分,界定其核心竞争区域为昌平市区整体,其泛竞争区域包括其所属的沙河、回龙观、北七家,本次市场研究的市场区域以项目核心竞争区域为主(如图一)。如上图所示,“红五角星”标记表示本项目,而椭圆形标记表示区域内主要商业分布点;其中“红色”椭圆形标记为以餐饮为主体业态的市场,“蓝色”椭圆形标记为以服装、百货、超市为主体业态的市场。A位置:进出北京市区的全程高速路
2、行驶的公交车站点,同时以小白羊超市为基础,加上主路两侧底地商以及临街的小型商铺,成为区域市场内一个大型百货市场,加上新增项目“蓝郡一一麦迪逊广场”的商业,将会成为区域一个新的热点。B位置:项目所在地,为区域核心位置,以物美超市为基础,通过长时间的发展形成的商业氛围非常成熟的大型百货市场,周边有区域内唯一的一座电影院;相信,随着本项目的入市,区域中心将再次迈向高峰。C位置:区域中心之一,以区域内最为便捷的大众公园为依托,外加新新公寓的大量底商,使其成为区域档次较高服装中心。D位置:以周边多个小区和目前区域内最新的百货大楼为主,形成的休闲娱乐的商业中心;同时临近区域内最大的亢山广场和周边的多个高校
3、,也使其成为区域内一个以餐饮为中心的板块。E位置:目前,区域的核心位置,多个政府办公在其两侧,同时以大型百货大楼、肯德基餐厅和周边临街的商铺,成为区域内集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业中心。F位置:借周边多个住宅中心,形成餐饮一条街。G位置:紧邻京昌高速昌平出站口,周边市场近期才步入成熟,随着自行车场馆的新建,成为以餐饮业为主的最新的特色板块。3.1 市场供给开盘时间项目名称物业地址占地(万平)建面(万平)2006年欧亚花园昌平镇东环路36.9明天名筑科技园区振兴路北侧2070菜岭绿经东关环岛向东300米路北-18蓝郡国际花园城区镇西环南路25号6世涛天朗南环路和龙水路交叉口向南7合计20
4、05年菜岭绿墅东关环岛向东300米路北275蓝郡国际花园城区镇西环南路25号-8世涛天朗南环路和龙水路交叉口向南-10合计232004年蓝郡国际花园城区镇西环南路25号7.413第八街八街双井胡同512世涛天朗南环路和龙水路交叉口向南10252004年以前新新公寓昌平政府街一13桃园公寓昌平政府路燕平家园东环路2.35家春秋西关环岛24.2花样年华南环中路2.29.8世涛天朗南环路和龙水路交叉口向南20340分析说明:由于区域内别墅产品与本案有较大差距,因此,以上统计仅针对区域内普通住宅项目。据不完全统计,区域市场普通住宅市场供应一直维持较稳定状况,其有部分原因是因为当地政府对房地产行业并不重
5、视。从上表可以看出,2006年区域内将有一个近70万平米的“超级大盘”入市;从利好来看,标志着区域政府开始重视房地产行业发展;从利空来看,意味着本项目竞争力加大。从2004年以前的项目进行统计,区域内销售的项目有相当体量属于乡镇开发,没有销售许可证即开始卖房。而从2005年新增的项目进行统计,区域内销售的项目基本已经正规化,即具备销售许可证才开始卖房。区域中心位置暂时没有再开发的用地,同时区域市场也更加正规化,这对于本项目无疑是利好的因素。3.2 市场需求在售项目销售情况项目名称销售情况户型面积开盘日期批准销售套数未签约套数菜岭绿墅12197118-1882005年蓝郡国际花园67073100
6、-1702004年世涛天朗155142120-1502004年新新公寓尾房70180平米以上2002年分析说明:目前,蓝郡国际花园为区域内最大供应量楼盘,同时其销售状况也是区域内最好,从2004年9月开盘以来,己销售约600套住宅,销售率高达可销售房屋的89%,户型面积为100170平米。其次市场表现良好的是菜岭绿墅,项目含花园洋房和联排别里,其中花园洋房共15栋,公寓产品面积在120150平米。新新公寓座落在昌平市区公园以北,占据绝优位置,其产品建筑形态为塔板结合,面积偏大:在经过三年多的销售后,仍留下少量尾房。从2004年以前的项目进行统计,区域内普通住宅建筑类型已板楼为主体。从2005年
7、新增的项目进行统计,售完或正在销售的楼盘均为板楼。3.3 价格走势4600 440042004000380036003400320030002800260024002003年2004年2005年2006年果检小镇330037004300篮裙330036004200-世涛天狼2880310037004180新新公寓3100330035004000第八街32003600桃园公寓25002700一燕平家园290031003300分析说明:区域内公寓价格自2003年以后涨幅持续,2005年是涨幅最大的一年。受北京市房地产整体市场影响,以及奥运、旅游经济的刺激,区域内价格预期将持续上涨。3.4 产品分析
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