商业广场项目招商推广方案参考71p.ppt

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1、商业广场项目招商推广方案参考商业广场项目招商推广方案参考策划推广方案策划推广方案目录前言前言一、招商节点与时机计划一、招商节点与时机计划二、招商对象特征分析二、招商对象特征分析三、招商总体思路三、招商总体思路四、招商核心策略四、招商核心策略五、招商租金策略建议五、招商租金策略建议六、招商优惠条件建议六、招商优惠条件建议七、招商实施计划七、招商实施计划八、招商推广策略建议八、招商推广策略建议九、宣传推广体系九、宣传推广体系十、项目核心推广主题十、项目核心推广主题十一、招商推广步骤十一、招商推广步骤住宅包装建议住宅包装建议 只做可执行性最高的实效战略指导。只做可执行性最高的实效战略指导。v实效，不

2、仅是一种简单的售卖，是品牌建立的过程。实效，不仅是一种简单的售卖，是品牌建立的过程。v为客户创造品牌价值，为客户赢得未来是我们真正为客户创造品牌价值，为客户赢得未来是我们真正的目的的目的专业从事房地产领域销售代理、产品规划、包装定位、策划推广等业务，目前公司配有经营管理类、建筑规划类、广告策划类、市场研展类、销售服务。前前 言言献给视品牌为生命的海宏地产献给视品牌为生命的海宏地产 献给懂得生活的仙游人献给懂得生活的仙游人这是一次战略与战术的变革，这是一次文化的洗礼，这这是一次战略与战术的变革，这是一次文化的洗礼，这是一次心灵的碰撞，地产需要创新的勇气与灵感。是一次心灵的碰撞，地产需要创新的勇气

3、与灵感。XX观点观点良好的产品规划和定位，良好的产品规划和定位，或许不需要什么特别的策划，海宏的或许不需要什么特别的策划，海宏的住宅单凭着住宅单凭着仙游的仙游的“刚需刚需”群体的刚性需求，群体的刚性需求，就能顺利的卖出就能顺利的卖出去。去。那需要策划什么？策划的作用是什么？如何策划？那需要策划什么？策划的作用是什么？如何策划？易城易城观点：这是一道增值命题，而绝不仅是策划与销售本身。观点：这是一道增值命题，而绝不仅是策划与销售本身。如何让产品增值？如何让产品增值？如何让海宏品牌增值？如何让海宏品牌增值？这是君居策划团队首要考虑的问题，这是君居策划团队首要考虑的问题，也是策划案的出发点。也是策划

4、案的出发点。策划的作用是：策划的作用是：最大限度的增加产品的附加值，最大限度的实现利润目标的累积。一个项目不仅要销售的好，更要通过项目品牌树立和传播，增加企业品牌的附加值，使项目品牌和企业品牌价值最大化。企业品牌与项目品牌相互促进，实现品牌价值的双向累积。易城易城认为认为 本项目的招商推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发本项目的招商推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我们本项目的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环

5、境、仙丰收的目的，我们本项目的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、仙游县商业发展状况及其他行业状况，结合本地段的整体发展进程与需要，凭借游县商业发展状况及其他行业状况，结合本地段的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出本项目的招商推广策划方案。本方案注重实专业的知识、丰富的经验，制订出本项目的招商推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。一、招商节点与时机计划一、招商节点与时机计划“良好的开始是成功的一半良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招，入市时机和方

6、式把握得好，才能产生好的招商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：一、项目入市宣传时间一、项目入市宣传时间 应选择在正式招商前2个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。二、准备充分后入市二、准备充分后入市 入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。三、猛烈造势入市三、猛烈造势入市 目前本项目周边正在建设商业步行街，把握时机，可根据政府规划，在入

7、市前宣传造势与形象展示。在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。四、有目的入市四、有目的入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。五、有控制入市五、有控制入市 根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。小小 结：结：建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（主力店、品牌店）的入驻来带动销售。综合以上因素，根据项目施工进度及项目运作的要求确定本项目入市筹备及预热期，主力店的正式招商公告时间。二、招商对象特

8、征分析二、招商对象特征分析1、招商对象定位、招商对象定位 因本项目定位于“都市的、流行的、休闲的、开放的、复合的、互动的年轻时尚 MALL”，经营者应定位为：主力店主力店+品牌店品牌店+社区配套社区配套2、招商对象分析、招商对象分析主力店：品牌超市大卖场主力店：品牌超市大卖场 超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。品牌店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌品牌店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌 招商范围锁定在一线知名品牌。只要主力店确定进驻，就为本地区的大投资者、中

9、小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。社区配套性商业：大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店社区配套性商业：大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店三、招商总体思路三、招商总体思路 经营业态布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了三十二字的招商和经营模式：敲山震虎、众星捧月敲山震虎、众星捧月 统一经营、整合市场统一经营、整合市场打造样板、多元招商打造样板、多元招商 完善政策、合

10、理回报完善政策、合理回报我们重点讲述招商思路：我们重点讲述招商思路：敲山震虎敲山震虎构筑较高平台，与城市发展互动 公关活动先行，如：举办中高档次的投资论坛，邀请政府、厂家、经营商、媒体的权威人士。媒体报道紧随，全程报道及后续跟踪整个公关活动。众星捧月众星捧月 项目与媒体结合进行（主要为电视媒体）。跳出本地区信息圈，在周边关联地区，加强对项目的立体媒体宣传。打造样板打造样板 经营者是不会掏钱去买一个概念，他们要买的是概念带给的回报，这是商业项目不同于住宅项目的重要特征。目前，鲤城区的商圈氛围浓厚，标榜型建筑林立。在招商策略的具体操作中，我们认为，如立足于“八二五、西门兜”交叉的商圈环境中，在招商

11、过程中，不能单纯地宣传本项目的特点，必须通过商圈环境配套烘托项目。多元招商多元招商 为统一形象，尽快繁荣市场，应采用多途径统一招商的原则。对于投资者购买的商铺，应采用“返租”的形式，进行统一招商。项目的招商可采用联营和租赁等方式展开，其中次主力店和大型品牌商家可采用联营方式展开，中小商户应以租赁为主。四、招商核心策略四、招商核心策略1 1、主力商户优先招商、主力商户优先招商 本项目应采取“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。根据项目情况，重点引入品牌超市进场经营，对项目的商业经营活动会产生较大的影响。因此，本项目的主力商户应该优先招商，以大带小，即用主力店来带动品牌店和中小商家。核心主力店对

12、本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。2 2、品牌客户带动招商、品牌客户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。3 3、分行业招商、分行业招商 根据项目的业态划分，分层包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、通讯产品、日用品、食品等

13、社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。4 4、加盟招商、加盟招商 品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。5 5、定向招商、定向招商 周边商业氛围浓厚，而本项目业态划分当中，分别对各楼层的业态划分较清晰，因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。6 6、总量控制、总量控制 实现有效的招商控制将成为项目关键。在项目招商过程中，

14、通过分批推出货量的控制，制造分批次推出的单位供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。7 7、优惠招商、优惠招商 招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。五、招商租金策略建议五、招商租金策略建议1 1、针对业态招商租金策略建议、针对业态招商租金策略建议 针对主力店，它是整个项目商业价值的体现与维系项目整体招商成功率的前提，是项

15、目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。针对品牌店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%10%作为招租标准。针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%10%作为招租标准。针对专业店，服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。2 2、针对不同因素差异招商租金策略、针对不同因素差异招商租金策略 本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、交通组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，

16、差价比 例控制在10-15%之间。视觉效果：消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在10-15%之间。流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例控制在4-8%之间。3 3、保证金策略、保证金策略 建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。4 4、租金递增策略、租金递增策略 经历了守场期后，随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%10%。六、招商优惠条件建议六、招商优惠条件建议1 1、免租、免租 为扩大影响，提升商业氛围，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为3个月。2 2、送装修、送装修 建议本项目可推出送装修的优惠措施，作为与知名品牌或其特许经营商、代理商等的合作形式，以落实有号召力的知名品牌进驻本商场，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。3 3、扣点、扣点 我们应尽量选择有潜质的知名品牌，对其受欢迎程度及营业额有信心，利用优