物业管理物业年度考核侧重的维度分析.docx

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1、物业年度考核侧重的维度分析物业经理是物业公司的核心骨干，关系到物业公司经营的成败，也是物业公司与业主租户和物业使用者之间沟通的桥梁。物业管理无小事。因此做好物业经理的考核是物业公司人力资源部门的重要工作。通常对物业经理的考核是从目标管理入手，年初有目标，年中有检查，年末有考核。考核的重点是目标达成情况，根据目标完成的比率决定物业经理的业绩。因此对物业经理的考核最重要的工作就是考核目标方案的制定和日常的检查监督完善改进。一、考核评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次构成，在设定考核指标维度时需予以综合考量，具体考量的维度如下：(一)物业经理绩效考核评价基本指标，物业管理绩效评价的基本

2、指标有八项，其主要内容如下：1、财务效益状况指标(1)净资产收益率净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。(2)总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。(3)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。是反映项目实际收益率的一个动态指标，一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。2、资产营运状况指标(1)总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值

3、。一般情况下，该指标数值越高，周转速度越快，销售(营业)能力越强，资产利用效率越高。(2)流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。3、偿债能力状况指标(1)资产负债率该指标是衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标。(2)利息保障倍数是指一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该指标反映了当期物业经营管理收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察债务利息的偿还能力。该指标越高，表明债务偿还越有保证；反之则表明没有足够资金偿还债务利息，偿债能力低。4、发展能力状况指标(1)营业增长率

4、是指本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。(2)资本积累率是指本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是当年所有者权益总的增长率，反映了所有者权益在当年的变动水平。(二)物业管理绩效评价修正指标，具体由十六项计量指标构成。其主要内容如下：1、财务效益状况修正指标(1)主营业务利润率是指物业管理一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。(2)盈余现金保障倍数是一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了盈余的质量。该指标越大，表明经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。(3)成本费用利润率是一定时期的利润总额同成本费用总额的比率

5、。该指标越高，表明为取得一定的收益所付出的代价越小，成本费用控制得越好，获利能力越强。2、资产营运状况修正指标(1)应收账款周转率是一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额的比率。应收账款周转率反映了应收账款的流动速度，即本年度内应收账款转为现金的平均次数。(2)不良资产比率是年末不良资产总额占年末资产总额的比重。该指标越小越好，零是最优水平。(3)资产损失比率是一定时期待处理资产损失净额占资产总额的比重。该指标表明资产损失的严重程度，从资产质量的角度，揭示了管理状况。3、偿债能力状况修正指标(1)流动比率是一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量短期债务偿还能力，反映偿债能力的强弱

6、。该指标越高，表明流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。但该指标若过高，说明资金利用效率比较低下。(2)速动比率是一定时期的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量短期偿债能力，反映流动资产变现能力的强弱。该指标越高，表明偿还流动负债的能力越强。(3)现金流动负债比率是一定时期的经营现金净流人同流动负债的比率。现金流动负债比率是从现金流动角度来反映当期偿付短期负债的能力，该指标较大，表明物业经营管理活动产生的现金净流入较多，能够保障企业按时偿还到期债务。但也不是越大越好，太大则表示流动资金利用不充分，收益能力不强。(4)长期资产适合率是所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。

7、从维护财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标数值较高比较好。(5)经营亏损挂账比率是经营亏损挂账额与年末所有者权益总额的比率。该指标越高，表明经营亏损挂账越多，经营中存在的问题越多。该指标越小越好，零是最佳状态。4、发展能力状况修正指标(1)总资产增长率是本年总资产增长额同年初资产总额的比率。该指标越高，表明一个经营周期内资产经营规模扩张的速度越快。(2)三年利润平均增长率表明利润的连续三年增长情况，体现发展潜力。(3)三年资本平均增长率表示资本连续三年的积累情况，在一定程度上体现发展水平和发展趋势。该指标越高，表明所有者权益得到的保障程度越大，可以长期使用的资金越充足，抗风险和保持连续发展

8、的能力越强。（三）物业管理绩效评价评议指标，评议指标的具体内容如下：1、经营者基本素质是指现任领导班子的智力素质、品德素质和能力素质等，具体包括知识结构、道德品质、敬业精神、开拓创新能力、团结协作能力、组织能力和科学决策水平等因素。2、服务满意度是指物业管理服务的消费者或顾客对商品和服务的质量、种类、速度、方便程度等的心理满足程度。3、基础管理水平是指按照规范做法、国家政策法规的规定以及本企业的实际情况，在物业经营管理过程中形成和运用的维系正常运转及生存与发展的组织机构、内部物业经营管理模式、各项基础管理制度、激励与约束机制、信息支持系统、安全生产管理的建议以及贯彻执行情况。4、在岗员工素质状

9、况是指普通员工的文化水平、道德水准、技术技能、组织纪律性、参与管理的积极性及爱岗敬业精神等的综合情况。5、服务硬环境是指物业经营管理服务场所的装饰、内部布局、服务设备先进程度等硬件设施情况。6、发展创新能力是指在市场竞争中为保持竞争优势，不断根据外部环境进行的自我调整和革新的能力。包括管理创新、服务创新、观念创新、组织创新等方面的意识与能力。7、经营发展策略是指物业管理所采用的包括增加科技投入（如管理智能化）、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋划和策略。二、企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。（一）定量指标标准由标准值和与之对应的标准系数组成。

10、定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值，每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。其中：优秀值表示行业的最高水平；良好值表示行业的较高水平；平均值表示行业的总体平均水平；较低值表示行业的较低水平；较差值表示行业的最低水平。定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于五档标准值的得分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。标准系数用介于01之间的数值表示，具体规定如下：优秀值及以上的标准系

11、数为1;良好值及以上的标准系数为0.8；平均值及以上的标准系数为0.6；较低值及以上的标准系数为0.4；较差值及以上的标准系数为0.2；较差值以下的标准系数为Oo（二）定性指标评议参考标准是用来进行定性评价时所采用的评判标准，具体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。评议参考标准与评议指标一一对应，将每项评议指标分解为具体的内容，通过详细的文字进行描述，规定每项指标各个级别的边界，指导评议人员正确判断各项评议指标达到的水平。定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。其中：A表示优秀水平；B表示良好水平；C表示一般

12、水平；D表示较低水平；E表示较差水平。三、物业经理的考核，通常是使用目标管理百分制的方式进行考核。遵循效益第一的企业准则，把目标管理按照3：7的比例设定评分标准，分成管理指标和经营指标两大类，既管理指标30%,经营指标70沆并且根据不同的物业特性，不同的物业功能，不同的管理对象，不同的区域价值，制定不同的考核标准。对于每一项指标都有非常明晰的量化考核要求和计分办法。考核结果就是按照评分标准计算出来的，没有任何人为因数。在制定具体指标分值上，不同的企业会有不同的要求。原则上就是重点工作分值高，可以依照企业工作重心予以倾斜和调整。只要总分控制在30+70的范围内就可以。（一）管理指标主要是：（30

13、分）1、制度建设；设定目标期内需要建立或者完善修改n个管理制度及分值，按实际完成情况给予计分；2、团队建设（包括人才培养、员工流失）；设定部门编制和员工稳定系数，既在员工流失率控制数内的考核分值，超过流失控制数按比例扣分；3、创优达标（包括创建市级区级文明小区示范小区建设企业形象建设等等）设定创优标准和具体时间及分值；3、安全管控（包括消防治安盗贼等等，严格实行安全事故一票否决权）。（二）经营指标主要是：（70分）1、租费收缴率；按照规定的计费面积和收费标准确定应收租费，按照实际收缴完成比例计算得分；2、设备完好率；包括设施设备正常运转率及对应分值；定期保养完成情况及对应分值；维修费用计划控制数及对应分值；3、费用控制率；设定年初预算编制的行政管理费用目标数与实际支付和已经使用待支付的费用总额的控制比例及分值；，4、业主（用户）满意度（以满意度调查得分为考核依据）；设定业主满意度考核得分数与相对应的分值；（三）附加指标：多种经营收入完成情况及对应分值。物业经理年度考核85分以下、75分以上（包括75分）的，通知限期整改，达不到要求的，扣除绩效工资。75分以下的，在符合法律范围内考虑是否中止劳动合同。