XX文化旅游股份有限公司关于出租房产暨关联交易的议案（2024年）.docx

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1、XX文化旅游股份有限公司关于出租房产暨关联交易的议案各位股东：为进一步盘活资产，提高公司资产使用效率，公司拟将位于XX市XX新区XX路的自有房产XX府、XX乐府出租，公司拟与XX文化控股有限公司（以下简称：XX文控，公司关联方）签署房产租赁合同书，将上述两处房产租赁给XX文控，出租面积合计：X平方米，租赁期限10年。公司聘请具有证券服务业资格的XX国际资产评估有限公司（以下简称:XX国际）为XX府、XX乐府年租金市场价值进行评估,根据XX国际2023年X月X日出具的资产评估报告书，XX府年租金为422.15万元，折合：1440.00元/平方米/年；XX乐府年租金为445.88万元，折合：144

2、0.00元/平方米/年。经友好协商，双方同意房产租赁价格参照XX国际出具的资产评估报告书的租金价格，XX府、XX乐府第1-3年租金分别为：422.15万元/年、445.88万元/年，以后每三年根据市场行情递增，每次递增金额在上一年度租金的基础上递增幅度不低于10%,以此类推。本次关易不构成上市公司重大资产重组管理办法规定的重大资产重组，构成关联交易。过去12个月内公司与XX文控的关联交易为0,过去12个月内公司与不同关联人之间相同交易类别下标的相关的关联交易均为日常关联交易,未达3000万元且占上市公司最近一期经审计净资产绝对值不足5%。该事项需提交股东大会审议。一、关联人介绍1、关联方关系介

3、绍XX文控为公司间接控股股东。该关联人符合上海证券交易所股票上市规则（2023年8月修订）6.3.3条第一项规定的关联关系情形。2、关联人基本情况XX文控成立时间：X年10月注册地址：X注册资本X亿元人民币法定代表人：X主营业务：文化、城市建设、交通、旅游、金融、工业、商业、农业、高科技、服务业及其他相关领域的投资（不得以公开方式募集资金，仅限以自有资产投资）和经营；土地整理；投资咨询、投资管理（不得以公开方式募集资金，仅限以自有资产投资）；资本运营、资产运营管理（不得以公开方式募集资金，仅限以自有资产投资）；企业管理。截止202X年12月31日，XX文控总资产X9亿元、净资产307.59亿元

4、,202X年度实现营业收入241.19亿元，净利润7330.64万元。截止202X年9月30日，XX文控总资产X亿元、净资产294.85亿元，2023年1-9月份实现营业收入127.84亿元，净利润-17.14亿元（未经审计）。XX资信评估股份有限公司出具的XX文控及相关债券2023年跟踪评级报告(XX信评2023跟踪第X号X,评级日期2023年X月X日，XX文控主体信用等级为：AAA,评级展望：AAAo二、关联交易标的基本情况(一)交易标的概况1、交易的名称和类别本次关联交易属于向关联方租出资产。2、房产权属状况说明(1) XX府XX府土地证号：市XX国用(20XX出)第X号，占地面积X8平

5、方米；房产证权属证号：XX市房权证XX新区字第X3,房屋坐落于XX新区XX路X幢，建筑面积X平方米，总层数1层，规划用途：文化。房屋现状为空置。XX府建于X年，X年3月至2023年9月期间对外租赁，房产现状为：墙面完整，外立面为仿古建筑，框架砖混结构，无脱落。附属设施包括：水、电等设施。目前存在装修陈旧及设施设备老化。(2) XX乐府XX乐府土地证号：市XX国用(20XX出)第X号，占地面积Xl平方米；房产证权属证号：XX市房权证XX新区字第X3,房屋坐落于XX新区XX路X幢，建筑面积X6平方米，总层数1层，规划用途：商业。房屋现状为空置。XX乐府建于X年，XX乐府因X年经营纠纷诉讼处于闲置状

6、态，房产现状为：毛坯，除主体结构外无相关附属设施、设备；水、电、气、暖等系统无法使用，需料要重新安装建设。上述资产权属清晰，不存在影响对外租赁的情形。三、交易标的评估、定价情况为确定本次租赁的XX府、XX乐府年租金市场价值，公司聘请具有证券服务业资格的XX国际对两处房产年租金市场价值进行评估，为本次交易定价提供参考依据。根据XX国际出具的资产评估报告书(XX评报字(2023)第X号)，此次评估采用市场法。评估结论根据评估工作得出，具体如下：(一)市场法评估结果：在评估基准日202X年8月31日，XX文化旅游股份有限公司纳入评估范围内的房屋建筑物类资产，在保持现有用途维持现状的前提下，自有房地产

7、年租金市场价值评估值868.03万元。其中：(工)大唐XX府年租金为422.15万元。折合：1,440.00元/平方米/年；(2)XX乐府年租金为445.88万元。折合：1,440.00元/平方米/年。(一)评估结论有效期评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2023年8月31日起至2024年8月30日止。(三)评估方法的选择及评估结论确定的方法市场法是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。本次委估房屋为商业用房，评估人员现场通过对当地房产中介的走访及网络、电话等途径的咨询，委估房地产

8、所属区域已为成熟稳定的功能性房地产。本次委托评估房地产交易市场较为活跃，容易取得该类房地产的交易案例，因此本次评估选择市场比较法进行评估。本次评估选择市场比较法对商业用房租金价格进行评估。市场法是选择市场上与委估房地产相类似、同区域的近期成交的房地产作为参照物，从交易情况、交易时间、区位状况、实物状况和权益状况等方面利用参照物的租赁交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正，确定评估价值。市场比较法公式如下：PD=PBABCDE式中：PD-评估对象租赁价格；PB一比较案例租赁交易价格

9、；A一评估对象交易情况指数/比较案例交易情况指数B一评估对象评估基准日价格指数/比较案例价格指数C-评估对象区位状况因素条件指数/比较案例区位状况因素条件指数D一评估对象实物状况因素条件指数/比较案例实物状况因素条件指数E一评估对象权益状况因素条件指数/比较案例权益状况因素条件指数租赁价格=参照物租金交易价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X区位状况调整系数义实物状况调整系数X权益状况调整系数。（四）本次交易价格参照评估并经双方协商确定第1-3年租金，以后每三年根据市场行情递增，每次递增金额在上一年度租金的基础上递增幅度不低于10%,以此类推。四、关联交易协议的主要内容和履约安排公司拟就X

10、X府、XX乐府租赁事项，与XX文控（以下简称：乙方）分别签订房产租赁合同书，具体如下：（一）XX府房产租赁合同书主要条款1、租赁期限为10年，无免租期。2、租金为：第1-3年租金（含税）为422.15万元/年，以后每三年根据市场行情递增，每次递增金额在上一年度租金的基础上递增幅度不低于10%,以此类推。3、租金支付方式：乙方按季度向公司交纳租金。4、房屋经营押金：合同签订后七日内乙方须向公司缴纳三个月租金作为经营押金。合作期满后双方如无任何争议发生，公司在30个工作日内将经营押金退还。如乙方造成公司损失，公司有权在押金中扣除。5、本合同约定的租金内不含商业主管部门、当地各级政府行政机构等第三方

11、部门收取的应由乙方交纳的工商、税务等费用，也不包括乙方另行支付的水、电费、财产保险等费用。6、租赁期内，公司应保证房屋主体结构的使用安全，房屋建筑本体部位由公司负责维修、养护和管理。乙方应承担房屋外立面及室外草坪的日常维护、翻新和修缮。7、合同有效期内，公司提供的经营场所及基础设施设备的所有权归公司所有，乙方有义务保证设施设备的安全运营，乙方投入的经营所需的设施设备产权归乙方所有。8、合同履行期间，公司所投入的设备设施在出现因人为破损或无法正常使用的情况下，乙方应及时实施维修或更换，由此产生的费用由其自行承担，如因自然损耗造成的无法正常使用，由公司负责维修、更换。公司有权在不影响乙方正常经营活

12、动的情况下，进入出租的房屋，检查房屋设施及消防安全等使用情况。9、乙方在租赁期内若要对房屋改造、装修，必须确保房产安全，改造、装修费用由其承担。改造、装修期间的施工安全责任由其负责，因乙方原因造成双方或第三人财产损失或人身伤害的，乙方承担全部法律责任。乙方负责改造装修后的消防验收工作，公司予以配合，直至取得消防部门验收合格后乙方方可经营。由乙方投资改造、装修、装饰的部分，本合同在终止/解除后，其有权决定是否拆除、取回，在确认不拆除、取回后，无偿归公司所有。10、租赁期间，乙方实施物业自管，自管区域为：物业房屋室内、门前三包区域内。11、乙方对租赁范围内的卫生、绿化、保安等事项实行独立管理，但绿

13、化应符合公司整体要求。乙方负责经营场所内整体的卫生清洁工作。12、相关政府性收费和日常维护、保养由乙方负责。13、乙方可以将租赁房屋经营权对外进行转让、转租、委托经营及其他合法运营方式使用租赁房屋。14、乙方在租赁经营期间及交还公司房屋及场地设施应当保持房屋及场地设施、设备的完好状态（正常损耗除外），不得留存物品或影响房屋场地设施正常使用。对未经同意留存的物品，公司有权处置。15、在本合同履行期间及结束后，因乙方使用租赁房屋原因引起的债权、债务由乙方自行承担，若对公司造成名誉或财产损失的，乙方应承担损害赔偿责任。16、公司负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，

14、如房产税、土地使用税、土地使用费等。17、合同生效前，租赁房屋涉及的尚在履行的合同、债务、对外担保或有负债等相关纠纷（若有）等均由公司继续履行、承担责任，与乙方无关，如由此影响正常租赁房屋的，公司需协调解决，否则视为公司违约，需承担违约责任。18、乙方在经营期间或重新装修后须接受公司消防中心的检查，在接到整改通知后，必须在规定期限内整改完毕。19、乙方或其法定代表人、负责人是安全防火责任人。20、合同履行期间，双方协商一致解除的，或者发生不可抗力致使本合同无法继续履行的，或乙方因经营决策需提前解除合同的，可以解除本合同。21、乙方有下列行为之一的，公司有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由

15、乙方负责赔偿:（1）擅自拆改主体结构、违法扩建承租房屋的；（2）利用承租房屋进行违法活动的。22、合同租赁期满后，在同等条件下乙方享有续约权。23、合作期间，除不可抗力原因外，因双方任意一方违约给对方造成的经济损失，应予以赔偿，同时应按照合同总价款百分之十的比例向守约方支付违约金。24、不可抗力，任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的部分或者全部不能履行本合同的义务将不视为违约，但应在条件允许的情况下采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失。25、合同履行过程中所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决，协商不成的，可向房屋所地有管辖权的人民法院提起诉讼。26、合同一式捌份，自双方法定代表人签字/章并加盖公章之日起生效,具有同等法律效力。合同未尽事宜，经过双方协商可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（一）XX乐府房产租赁合同书主要条款1、租赁期限为10年，无免租期2、租金为：第13年租金（含税）为445.88万元/年；以后每三年根据市场行情递增，每次递增金额在上一年度租金的基础上递增幅度不低于10%,以此类推。3、合同书其它主要条款与XX府房产租赁合同书一致。（三）关联人的履约能力XX文控为国有独资公司，依法持续经营，根据XX资信评估股份有限公司出具的评级报告具备履约能力。五、关联交易对上市公司的影响公司将XX府、XX乐府租赁给XX文控