需求详细说明.docx

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1、需求详细说明一、物业服务管理范围（一）楼宇管理范围1、西区主要楼宇：伟南教学楼、潮学研究院（西区综合楼）、旧图书馆、教学A、B、C、D、E楼等教学科研场地；笔峰楼、进华楼、旌峰楼、教三楼、学二楼学生宿舍2、东区主要楼宇：图书馆、理科大楼、综合楼、信息科技大楼、锁厂（音乐学院）、东湖山庄（美术学院）等教学科研以及办公场所；A、B、C、D、E、F幢学生宿舍;3、东丽A区主要楼宇:文科大楼、学生宿舍A、B、C、D、E幢、综合楼、门诊部。4、东丽B区主要楼宇:伟南教学实验楼、进华教学实验楼、学生宿舍A、B、Ctto5、东丽D区主要楼宇:学生宿舍A幢。6、韩东校区主要楼宇:教学楼，为A、B、C三栋五层连

2、廊结构，总建筑面积17363平方米；教学实验楼，建筑面积5400平方米；行政楼1栋，3层，建筑面积2746平方米；A、B、C、D、E、F幢学生宿舍。（二）学生宿舍管理范围1、西区:笔峰楼8层,共86间宿舍,建筑面积为3886平方米进华楼6层,共62间宿舍,建筑面积为2783平方米旌峰楼6层,共60间宿舍,建筑面积为2686平方米教三楼5层,共66间宿舍,建筑面积为1727平方米学二楼5层,共35间宿舍,建筑面积为1370平方米2、东区:A座8层,共196间宿舍，建筑面积为5380平方米;B座8层,共196间宿舍，建筑面积为5380平方米;C座8层,共148间宿舍，建筑面积为4140平方米;D座

3、7层,共132间宿舍，建筑面积为3869平方米;E座8层，共189间宿舍，建筑面积为7000平方米;F座8层，共266间宿舍，建筑面积为11496平方米3、东丽A区：A座7层，共126间宿舍,B座7层，共127间宿舍, C座8层，共139间宿舍, D座8层，共139间宿舍, E座8层，共157间宿舍, 4、东丽B区：A座7层，共175间宿舍, B座7层，共168间宿舍, C座7层，共168间宿舍,建筑面积为4689平方米;建筑面积为4689平方米;建筑面积为5169平方米;建筑面积为5164平方米;建筑面积为7071平方米。建筑面积为8403平方米;建筑面积为8341平方米;建筑面积为8362

4、平方米。5、东丽D区：学生宿舍12层，共330间宿舍，建筑面积为14500平方米。本5个区域的学生宿舍，共可入住学生约13000人。6、韩东校区：学生宿舍A、B、C、D、E、F共6幢，总建筑面积37328平方米，691间学生宿舍，其中AB、CD栋形成2个独立区域，E、F栋自成一个区域，共可入住学生4146人。（三）教师公寓范围1、西区：南坡、北坡教师周转房等共47幢（套），面积共约16900平米；2、东区：研究生A、B、C、D教师公寓4幢，面积共约4900平米；3、韩东校区：教师公寓1栋，6层，建筑面积5097平方米；（四）环境卫生保洁范围（详见合同附件4：服务范围内卫生保洁的主要场所一览表）

5、学校区域建筑物外公共区域面积约125亩和建筑物内公共区域、课室和校级会议室内部（约10间），以及停车场地，校园边界外3米内卫生清理。（体育场馆内的卫生不列入服务范围。）（五）基础设施的维护维修管理包括学生宿舍、公共场所的日常水电基础设施、门窗配件，宿舍的电风扇和家具、教室电风扇和课桌椅、办公家具等的普通设施维修,维修人员由乙方负责，所需的配件由校方负责。二、项目服务管理质量指标（一）总体服务管理指标乙方应实施专业、优质的物业管理和服务，各项工作规程符合物业管理IS09001质量体系标准。（二）具体服务管理指标1、房屋完好率100%；2、零星维修、急修及时率100%；3、维修项目质量合格率100

6、%；4、清洁、保洁率100%；5、道路完好率及使用率100%；6、化粪池、雨水井、污水井完好率100%；7、排水管、明暗沟完好率100%；8、照明设备完好率100%；9、违章发生率K以下与处理率100%；10、有效投诉率1%以下与处理率100%；11、管理人员专业培训合格率100%；12、维修服务回访率100%；13、甲方管理部门和使用部门对物业服务管理满意率95%及以上；14.执勤人员在岗率100%。三、服务管理具体要求（一）楼宇服务管理要求楼宇管理包括楼宇巡查、值日值班、进出人员登记、楼宇内基础设施需要维修的报告和登记等日常管理，负责看管好楼宇内门、窗，以及楼内消防器材、教室课桌椅、学生宿

7、舍内家具、楼内公共区域设施的资产登记和管理工作。1、学生宿舍日常管理每天24小时值班；负责进出学生宿舍区域登记；外来人员进出学生宿舍区履行报批手续；负责学生使用热水、水、电使用情况的抄录和充值，及时通知学生进行充值，并发布相关数据；协助突发事故的处理工作。负责巡查学生宿舍内配套设施的使用状况，以及资产登记和管理工作，严禁对室内设施损坏和拆装。2、教学（实验）大楼和办公楼的日常管理每天6：30到22：30值班，22：30至6：30至少有2人在岗；负责课室内及公共域资产的完整性管理，负责课室内、教学（实验）楼走道及公共卫生间的配套设施日常报修，每学期放假后五天内全面清理课室内资产，并书面报告物业管

8、理单位，每学期开学前五天负责清理课室内资产补缺情况是否到位；每天关开课室门窗，走道照明用电；每天巡查实验室、课室的安全防护情况。3、学校行政办公楼每天24小时值班；负责来访（办事）人员的登记工作;负责公共照明关开；负责公共域资产的完整性管理和日常报修工作。4、室内外停车场管理，按学校保卫处规定要求，协助做好车辆规范管理工作，如车辆乱停、乱放和不明来历车辆及时报告保卫处处理。5、协助保卫处做好校内交通道路日常疏散管理，保证道路畅通，每天保证消防通道畅通，规整有序。6、协助财务处做好代收学生宿舍水电费工作。7、协助做好学校西区伟南集会厅、东区伟南会议中心、东丽A区文科楼101室等会议室召开会议时，

9、所需桌椅、花木的摆放和卫生保洁工作；8、学校大型活动期间按要求做好相应的服务工作。9、人员职责要求：楼宇、场地日常服务管理人员称为楼宇管理员。学生在校期间，楼宇管理员8小时值班制（含双休日和节假日），寒暑假允许调节轮休。学校不负责支付夜班补贴、法定休息日加班补贴和超工作时间补贴。（二）环境卫生保洁服务管理要求1、校园内公共场地（硬化地面、主次干道，绿化带（主要负责生活垃圾）每天清扫二次，干净整洁。上午8点前清扫一次，下午清扫一次；2、室外标识、宣传栏每周擦拭2次；3、建筑物内的公共走道、公共卫生间每天清扫2次，卫生间的洗手台需摆放简易绿色植物，重要区域或重要时段卫生间需配备厕纸，课室内、会议室

10、每天清扫一次，教工周转房楼梯每周至少清扫一次，端午、中秋、春节等重大节日前清洗一次；4、楼道扶手、会议室桌椅每天擦拭一次；5、在楼宇内合理设置垃圾桶（除校方已配备的垃圾桶外，乙方必须加配合理数量的白色大垃圾桶）;6、校区内的公共区域，除校方已配备的垃圾桶外，乙方必须合理增配一定数量的带盖大分类垃圾桶，手推垃圾车（规格要与市政要求匹配），所有的固定果皮箱、垃圾桶日常需配置垃圾袋，每天清理2次；7、垃圾（包括烹饪专业实验室教学过程产生的垃圾）清运到各区域固定的垃圾池内，便于市环卫车辆托运。不得外溢，对垃圾池每天清扫2次，做到无异味；8、公共区域玻璃每周擦拭2次；9、保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱

11、画、乱堆乱放等现象；10、定期开展消杀“四害”工作，由学校确认，并做好记录；11、校园内不得饲养家禽、宠物，巡查如发现，及时劝导，协助处理。12、可回收废品废物不得存放校园内，环卫人员自行送到废品回收店。13、做到地面无积尘、无垃圾，墙面天花无蛛网、无污迹，窗户窗台无灰尘，下水道畅通，天面无积水、保持整体环境的干净、整洁。14、人员职责要求：环境卫生保洁服务管理人员称为环卫工人。环卫工人允许分任务负责制。（三）基础设施运行维护管理要求1、电梯管理人员需要具有经过培训并获得管理员上岗证，负责日常运行管理（不含电梯的年度检修和电梯的维修），及时报修；遇应急情况时，管理员需在10分钟内到达现场。2、

12、负责检查每幢建筑物防雷设施的完整性，每月向学校管理部门提供一次检查报告。3、水电管理人员需要具有经过培训并获得管理员上岗证，要求管理人员须熟悉学生公寓的水、电、消防，太阳能热水供应线路的布设情况，操作维护人员严格执行水、电、消防等设施设备的操作规程及保养规范。设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，每天至少巡查一次，对可能发生的各种设备突发故障有应急方案，责任人明确。学生宿舍供热系统和学生宿舍智能电控刷卡系统管理要求具有计算机基础人员管理，负责日常维护、通知学生充值、巡查和报告，发现异常及时报告学校后勤部门维修，对人为损坏系统供热设施和刷卡系统及时制止和处理

13、。学生宿舍和教室扇每年清洗1次。4、建立配套设施档案（包括但不限于建立消防器材台帐），设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全。5、对配套设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，将每周巡查情况以书面形式向校方管理部门反映。对学生违章的用水用电应坚决制止，并对违章学生情况进行登记，确保水、电正常供应及安全。6、对照明设备按规定时间定时开关（已基本安装了开关定时器）,定期检查，及时更换。7、协助配合学校做好安全用电、节约用电宣传工作以及配合校方维修管理部门做好宿舍区的其他工作。8、电梯出现故障应在20分钟内、供热系统出现故障应在45分钟内报告学校管理部门。9、人员职责要求：基础设施运行维护管理人员称为专

14、业技术人员，流动巡查。10、维修服务管理的具体要求：维修服务主要是对物业管理范围内的普通设施和配件及易损件，进行日常维护和维修管理，主要包括如下内容：（1）学生宿舍主要包括以下设施的维护维修：水电类维修：灯泡灯管、应急灯、廊灯、电源插座、开关、宿舍内配电箱及箱内的空气开关等配件、宿舍内配电线路、电风扇、水管（阳管）、水龙头、冲便器、水箱、地漏、沐浴喷头、软管及水制等；家具设施类维修：学生床铺、床板、桌椅、衣柜等；基础设施类维修：拉手、门锁和窗锁等门窗配件、防盗窗网、窗帘、安全出口指示牌（消防设施需保卫处确认方可更换，下同）、晾衣架等；（2）公共区域主要包括以下设施的更换与维修：水电类维修：教学

15、科研、行政办公楼的公共区域的灯泡灯管、应急灯、廊灯、电源插座、开关、水管（阳管）、水龙头、冲便器、水箱、地漏、沐浴喷头、软管及水制等；家具设施类维修：教学场所的课桌椅、公共区域坐椅、办公家具等家具；基础设施类维修：房门拉手、门锁、窗锁等门窗配件、安全出口指示牌等；。注：以上内容的维护维修过程中，维护维修人员由乙方负责指派，涉及所需配件材料由校方负责。乙方在接到报修任务后需4小时内完成。因学校供电故障和不可抗拒的自然灾害等特殊情况造成需批量维修时，乙方需增派人手进行抢修。11、信息化管理要求：乙方需提供应用互联网信息化技术创新管理服务、针对性、可操作性强、能满足本项目管理服务要求的信息化管理系统。12、校园能源管理要求：乙方需做好学生宿舍热水系统、各建筑物及公共区域的节能灯具等的日常巡查，做好相关耗能数据登记和分析，并将数据和分析报告上报给校方节能部门。为校方的能源管理提供科学合理的思路或方案，让校园更加绿化环保，更加美丽和谐。四、枫溪校区服务范围及服务内容1 .乙方增派8名工作人员到陶瓷学校和陶瓷研究所提供物业管理服务工作，具体岗位为综合支撑人员1名，清洁工7名。2