估价的假设和限制条件.docx

对估价假设和限制条件的若干说明房地产估价理论与方法（2（H1.S）房地产估价的定义房地产估价机构接受他人托付委源房地产估价师,为了特定目的遵循公认的俅则,依据严谨的程序，依据有关法规、政策和标准./Y理的假i殳下.运用科学的方法,对特定房地产在特定时间的特定价假进行分析、测算和推断，并供应相关专业看法的活动。房地产抵押估价报告估价假设和限制条件的表述I、本次估价的假谀前提（I）托付人供应的估价对象房地产权证资料或实、合法，产权清楚，手续齐全，估价对象可持续运用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让.本报告的估价时点为砧价人员完成现场查看之日,及XXXX年XX月XXB.本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场农石之n.一般应假设估价时象于现场过行之Fm权益状况和实物状况与估价时戊的状况是一样的，井以此作为本次估价的前提，（3）本报告供应的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值是估价对象干估价时点的公开市场价格,所谓公开市场价格是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易G可能实现的价格；交易双方是自胡地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并f1.了解交易对象、知晓市场行情：交易双方有较充裕的时间进行交易：不存在买者因特别爱好而赐予附加出价.2、未羟询查确认或无法调查确认的资料数据（I）依据托付人供应的审美承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押己羟注销、未拖欠建设工程款等，法定优先受借款为零0本次估价以此为依据进行,并对此假设前提不担当相应责任.（2）估价人员未对估价对我做建筑物基础和结构上的冽用和试验，本次估价假设估价对象无明础、结构等方面的该大质/问遨，并对此假设前提不担当相应资任。3、估价中未考虑的因素及一些特别处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没彳!考虑国家宏观经济政策变更、市场供应关系变更、市场结构变更、遇有自然力和此他不行抗力等因案对房地产价值的影响。（2）估价结果未考虑将来可能发生的处置风险，但在本估价报告中已对有关问题进行了行定的分析和提示.（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已担当的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响,4,本次估价报告运用的限制条件（I）本估价报告按估价目的供应应托付人运用，不作他用.行变史估价I1.的而运用本估价报告，衢向本估价公司价问后做必要惟正，甚至曳新估价.（2）本估价报告仅供托付人运用，未经本公司同意，不得向托付人和估价报告审我部门之外的仟何单位和个人供应。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。（3）托付人以估价对象作抵押,应先征得全部权人的同意.（4）本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年.不同类型房地产估价假设和隈IM条件的表述（一）估价的假设前提部分I、划拨土地估价对象足以划拨方式取得土地运用权的，依据托付人介绍的有关状况，现假设估价对象今后一旦进行处置.符合国家和当地政府政策和法律的规定,有关上级资产管理部门和行政主管部门可顺当办妥相关转让手续，因此，本次估价未考虑其今后一旦进行处跣和转让可能受到的种种限制，2,集体土地批准运用估价对象是以集体±均批准运用方式收弭土地运用权,依据托付人介绍的有关状况.现假设估价对象今后一旦进行处置.符合国家和当地政府政策和法律的规定,有关方面和行政主管部门可顺当办妥相关转让手续，因此，本次估价未考虑其今后一旦进行处阖.和转让可能受到的种种限制，3、在建工程应托付人要求,本次估价假设估价对象能啾当通过竣工验收并办妥新的房地产权证.在评估中皆以托付人供应的匕XX市房地产权证、匕隹设工程规划许可证和用建设工程施工许可证所记我的土地面积、建筑物及其相应面枳、结构、用途等作为本次估价的前提,并对此假设前提不担当相应责任.假如以后新办的房地产权证所记般的相关数据信息与上述状况不一样，衡更新进行评估,估价结果将可能发生相应变更，4、估价时点由于XX缘由，本次估价现场查存之日与估价时点不一样。现依据托付人的看法，假设估价对限于现场查看之日的权益状况和实物状况,与估价时点的状况是一样的,并以此作为本次估价的前提.本公司对此假设演提不担当相应该任.（二）未隹调查认或无法置1EA认的贵料数据部分I，己建成投入运用的建筑物权证记载中无分层建筑面积估价对象为13层商场.据托付人介绍和现场查看13层各层建筑面积大致相同.因此，本次估价以托付人介绍的上述状况为依据进行评估.如有关权属证明文件明确供应该商场各层建筑面枳，需正新进行估价，估价结果将可能发生相应变更。2,在建工程.房地产权证资料尚未记毂房屋用途和建筑面积怙价对象土地状况以托付人供应的Ux市房地产权证所蜕相关数据、信息为依据，房屋状况因新的房地产权证正在办理过程中，折以托付人供应的4房屋土地权版谢者报告书小所载房屋用途和建筑面枳等相关数据、信息为依据，如与新的房地产权证记或内容不一样，需重新进行评估,估价结果招可能发生相应变更.3、估价对纵坐落地址不一样估价对象房地产权证记载的坐落为XN路NX9,但现场杳看时门牌号为XX路XX号。托付人称当地公安部门已更改路名和门牌号，但.房地产权证尚未随之更改,本次估价以托付人介绍的上述状况为依据进行评估.并对此估价前提不担当相应贵任（事实上,应要求托付方到当地派出所办出“新编门弄号通知单”，予以确认.4,估价人坊无法进入估价对象室内杳在由于XX缘由，估价人员无法进入估价时象室内查看。现依据托付人的介绍和估价人员现场查看了解的其他有关状况,本次估价以其室内一般奘修、维护保养状况一般为依据进行评估，并对此估价前提不担当相应责任.