某市房地产企业投资风险控制存在的问题及对策分析研究 财务会计学专业.docx

某市房产企业投资风险控制存在的问题及对策摘要近年来，随着市场经济的不断发展，我国房地产业不断扩张并在逐渐走向成熟，在国民经济中的地位日益突出。作为国家经济发展的支柱产业之一，房地产企业的发展不仅受国家的宏观调控的影响，同时对于带动当地经济增长有着不可替代的作用。房地产业具有许多不确定性，会给房地产项目投资开发带来风险，因此要想提高房地产开发的经济效益，需要在投资决策前科学的分析项目存在的的风险问题，进行风险评估并采取合理有效的措施降低风险。本文通过探讨当前经济形势对我国房地产市场以及某市房地产企业造成的影响，了解了房地产企业的投资特点以及影响项目开发的风险因素，结合某市房地产企业的投资现状，分析了投资开发各个阶段存在的风险问题，最后针对某市房地产企业投资风险控制存在的问题做出相关的对策措施。关罐询：市场经济,房地产企业，投资风险,Theprob1.emsandCountermeasuresofriskcontro1.oftheinvestmentinrea1.estateenterprisesABSTRACTInrecentyears,withthecontinuousdeve1.opmentofmarketeconomy,ourcountryrea1.estateindustryandexpandinginthegradua1.1.ymaturing,thepositioninthenationa1.economyincreasing1.yprominent.Asoneofthepi1.1.arindustryofnationa1.economicdeve1.opment,thedeve1.opmentofrea1.estateenterprisesnoton1.yaffectedbythecountry'smacroeconomicregu1.ationandcontro1.,atthesametimetopromote1.oca1.economicgrowthhasanirrep1.aceab1.ero1.e.Therea1.estateindustryhasanumberofuncertainties,canbringrisktorea1.estateprojectinvestmentanddeve1.opment.Soifyouwanttoimprovetheeconomicbenefitsofrea1.estatedeve1.opment,needscientificana1.ysisoftheprojectbeforetheinvestmentdecision-makingriskprob1.ems,riskassessmentandtakereasonab1.eandeffectivemeasurestoreducerisk.Thispaperdiscussesthecurrenteconomicsituationofourcountryrea1.estatemarketandtheimpactofthejinanrea1.estateenterprises,understandingtheinvestmentcharacteristicsofrea1.estateenterprisesaswe1.1.asthefactorsaffectingtheriskofprojectdeve1.opment,thecurrentsituationofinvestmentofjinanrea1.estateenterprises,ana1.yzestheprob1.emstheriskofinvestmentanddeve1.opmentstages,fina1.1.yaimingattheprob1.emsofjinancityrea1.estateenterpriseinvestmentriskcontro1.tomakethere1.evantcountermeasures.KEYWORDS：Jinancity,rea1.estate,investmentrisk.1 *O1.1 研究的背景及意义O1.1.1 研究的背景O1.1.2 研究的意义O1.2 国内外研究现状11.2.1 国外研究现状11.2.2 国内研究现状I2房地产企业投资风险分析321房地产企业的概念及特点32.1.1 房地产企业概念32.1.2 房地产企业投资的特点32.2房地产企业投资开发的风险因素52.2.1 政策因素52.2.2 土地因素52.2.3 资金因素52.2.4 技术因素62.2.5 销售因素62.2.6 决策因素63某市房地产企业投资风险控制存在的问题83.1 某市房地产企业投资的现状83.2 某市房地产企业投资风险控制存在的问题93.2.1 前期决策阶段93.2.2 项目进行阶段I1.3.2.3 后续管理阶段123.3 案例分析134某市房地产业企业投资风险控制的对策M4.1 明确区位建设144.2 制定合理规划144.3 多渠道筹资154.4 提高企业自身实力154.5 注工BK量问题164.6 制定正确的营销策略164.7 注重物业管理17参考文献18后记191绪论1.1 研究的背景及意义1.1.1 研究的背景随着我国经济的发展,房地产业逐步成为我国国民经济支柱产业之一。近些年来在国家一系列宏观政策的影响下，随着住房制度的改善，旧城改造政策，购房热潮正在迅速升温而多样化的购房需求推动着房地产投资的迅速增长，某市房地产开发投资呈现快速发展的趋势，但是到20I4年上半年，随着房地产市场下行趋势明显.过高的销色目标使房地产企业完成的情况十分不理想,同时融资的难度也在加大，因而各大房地产企业在投资选地开发方面开始非常谨慎，大部分的房地产企业加入到降价大军中，为了降低投资损失采取了多样化的营销手段。在经历了上半年的一路惨淡之后，下半年某逐渐放开楼市限购政策，如公积金和房贷方面的松动，其过程中不少开发商借此机会提高楼盘销量，只是在限购松绑和贷款政策未变动的情况下，市场改变不大。对于某市来言，在房地产新政贷款、税收等政策的叠加出台下，2OI5年仍将是楼市去库存的消化年，开发商大多通过降价、打折的促销手段减少库存量.1.1.2 研究的意义我国经济正处于快速发展阶段，随着市场的发展，房地产市场也逐渐步入正轨,但是，在利益的驱使下，房地产企业投资开始出现不理性的行为，大量开发别型项目等。大多数房地产开发企业的风险意识相对薄弱，无法在投资前进行预测分析和风险评估，同时政策不完善也促使了企业的盲目开发和投资，导致现在的房地产市场有投资“泡沫”的出现。市场行为不规范，土地供应比例失调等.不仅会使投资者受损，企业面临破产的危险，更严重影响当地经济的发展，这些都是当前房地产市场存在的风险。但是城市更新建设不仅改善了城市景观,提升了城市形象,也增强了人们对此城市未来发展的预期.所以合理的房地产开发是相当重要的,这就需要企业投资者科学的对开发项目进行评估、预测并对房地产企业投资风险控制存在的问题做出相关的对策措施。房地产业作为一个特殊的行业,具有投资大、周期长、风险大的特点.如果投资者不能清醒的认识各种风险而盲目开发,很有可能导致开发项目的亏损,甚至面临破产危机。本文从房地产企业投资风险控制的角度出发,以某市房地产企业为对象，探讨当前的经济形势对某市房地产企业造成的影响。文章分析房地产企业所面临的风险问题，提出了采取科学合理的方法对房地产投资风险进行控制。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状风险的研究起源于西方发达国家，国外的耕究相对于中国要成熟的多.对于房地产投资风险方面的研究始于20世纪6070年代,涉及投资风险与防范和风险决策等领域。例如Greer.GE(1997)在房地产投资决策分析(第4版)(InvestmentAna1.ysisForRea1.EstateDecisions)中对房地产投资风险进行了分析.并研究了投资不同类型房地产带来的收益和对策等问题“RogerESindt编写的(Rea1.EstateInvestmentAna1.ysisandApp1.ication一书也对房地产投资风险进行了分析.而PeterJovanovich和DavidSpau1.ding,主要研究了房地产项目的投资风险识别和防范等。格里尔所著的房地产投资决策分析，通过对市场研究、信贷资金、风险因素等方面的分析，主研究了美国房地产运作的主要领域。以此可以借鉴其研究方向对某市房地产业投资风险进行控制分析。1.2.2 国内研究现状相对中国来说对风险方面的研究较晚，还不算成熟，而对于房地产投资风险方面的研究是从20世纪90年代房地产泡沫破裂后逐渐起步。刘坤在时代经贸发表的浅论房地产投资风险的分类及特征中较全面的介绍了房地产企业存在的各类投资风险及其相应的特点，为之后分析投资风险存在的问题及对策提供方向。张建旭在房地产投资风险分析与防范研究（商品储运与养护28年O1.期第30卷）中提出房地产投资过程中风险与收益并存的，而中国房地产投资正处在经济转轨时期,风险难免会存在。孙思忠和史伟利编著的关于房地产投资风险防范策略的探讨（集团经济研究2007）推动了房地产业对投资风险的了解.对房地产投资风险及其防范策略进行了阐述。娄国豪（2006）在中国房地产期刊上发表了房地产项目开发中的风险及对策分析提到从房地产开发企业内外信息的两方面进行科学有效的风险分析，指出了影响的具体风险要素，并对此提出科学风险防范的具体措施，为企业的投资项目运行提供风险控制指导。综上所述，针对房地产投资风险方向的研究已取得一定的成果，但同时也存在一定的不足。例如刘坤发表的文章中只是分析了投资风险的类型和特点，没有分析带来的具体问题和解决方法。同样，其他的学者也只是选取某一方面或利用某种方法来分析房地产企业的投资风险.缺乏对某一地区房地产企业的详细研究，总体来说分析的还不全面C本文具有针对性,详细的分析某市房地产行业的现状及存在的问题，然后针对问题提出相应的对策。2房地产企业投资风险分析2.1 房地产企业的概念及特点房地产企业，是以营利为目，从事房地产开发、经营、管理和服务活动的经济组织。不同的房地产企业具有不用的经营模式,但总体上可以划分为两类：一类是通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段最后取得销售收入的销售物业模式，另一类是将开发完成的房地产留作自用或通过出租等方式取得经营收入的自恃物业模式。2.1.1 房地产企业慨念房地产企业，是以营利为目，从事房地产开发、经营、管理和服务活动的经济组织。不同的房地产企业具有不用的经营模式，但总体上可以划分为两类：一类是通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段最后取得销售收入的错售物业模式，另一类是将开发完成的房地产留作自用或通过出租等方式取得经营收入的自恃物业模式，2.1.2 房地产企业投资的特点房地产企业作为一个独立的行业，其进行的房地产开发是房地产投资最普遍的形式。作为一项投资活动，自然会存在一定的风险系数,即会面临投资的成功或者失败.相对其他投资活动，地产既有相同于其他投资活动所面临的风险，又具有自己独特的所面临的风险。由于其前期投入资本较大，项目运行时间跨度较大，涉及面比较广等特点，房地产企业投资所面临的风险是错综复杂的。对于房地产企业来说，在筹集资金时.可能由于自身的财务状况和资金结构的变化会对未来收益产生影响；而在开发建设时，也会因承包商的管理以及项目控制方面影响投资者目标的实现。2.2