世纪名城首期定价方案（讨论稿）.docx
世纪名城首期定价方案（讨论稿）一、定价依据（一）洗水楼盘价格体系调查1、府前,景属物业类别：住宅装修状况：毛坯总户数：170。户地洋苑当均价格2500/ff1.一楼价格：东边2558元/m,西边2518元/m,三楼价格：东边2758元/m,西边2658元/m,阁楼价格：2000TC/m'汽车库价格：266。元/m,自行车库价格I2080元/m,楼层差价100元/m,人和苑下个月开盘有700套高层7栋多层9栋2、幸福里物业类别：住宅建筑类别多层、小高层装修状况毛坯总户数100o户一期、二期均价2400tf一楼价格：190()元/m,三楼价格：2100元/Itf阁楼价格：2330元/肝（送阁楼6+7）汽车库价能南边1900元/m,北边1800元/m,自行车库价格:2080元Jm,楼层差价100元/m,当前价格小高层一层价格2620元/m'（每层加30元/m,）3、状元府物业类别：住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯总户数：2000户均价2700元/11*一楼价格:2600元/m,三楼价格：2900元/Itf五楼价格2670元Jm,阁楼价格：2720元/m'(送阁楼6+7)汽车库价格：未售自行车库价格:1700018000元/个(12Itf)楼层差价120元/m'4、帝景薇湾物业类别建筑类别装修状况总户数当前均价楼价格：:楼价格：五楼价格住宅多层（电梯）、小面层毛坯1600户2600元/Itf2400元/m,2650元/斤2820元/m,2万一3/个120元/m,2700-280011/Itf住宅多层、小高层毛坯自行车底价格:楼层差价单身公海6、天下景城物业类别：建筑类别：装修状况：总户数均价1200户2700元/Vf2400元/m'2950元/m,2670元/m,2800元/m,1700-1800元/150j£/Itf楼价格；三楼价格：五楼价格汽车.摩价格：自行车W价格:楼层差价海水楼盘分布图:（二）市场比较法评估模型市场比较法褥估模型蹊目权曳状元府清华苑名府国际世纪名城地段15%12131210规划品质15%12121314户型设计15%14121312开发商品质IoE787yJ园林景观108788区域前景5%5554Wi边配套5%-1543嗓音5%3431交通状况5%3433建筑造型5%4444产从稀缺性5%3345升伯滋力5%1141总值100%79818078折实均值260026802600比较值256725812535权重100%2920%51%加权平均值2554评估结论：I、根据市场实际状况，本案多层市场价2554元Z1.at2、结合开发商获利要求，本案目标均价：2595元m*（毛坯）二、本案首期价格体系（详见价格表）1、多层根据楼层位置（楼差80元/平3F为基础每层递减80元/平），东西边套（+40元/平，东西边套比中间套增加40元/平），户型结构（40元/平，5F为104平紧凑:房格局面积实用+40元/平）中心水母地带（+150元/平）赠送阁楼（+40元/平）等各种系数多层采用一房一价形式。10#楼西单元如下：楼层单价价格差备注6F÷12800+40元m'相对于5F价5F2760+40元tf相对于4F价4F2720-80um,相对于基准价3F2800基准价2F2720-80元m"相对于基准价IF2810-80元/Itf相对于2F2、独栋别室独立别里考虑到该业态形式在涟水稀缺性，户型案决布局合理其起价为6280元/平.楼栋价格差符注22株起价23株Y680/Itf小区中心位置中心水竞涟水楼王25栋Y600m,中心位置中心水景30栋起价31栋Y600m,中心位置中心水景32栋Y300m,临水而建3、双拼别球双拼住宅涟水当地稀缺住宅，身份地位的象征.户型设计大方将体，W结合其起价为4480元/平.楼栋价格差备注1908Y100/Itf东边套19-18起价21-08起价21-18Y100m,直面小区景观带26-08Y1.m'东边套26-18Y200m,与独立别象相劄，出面小区景观带50-08¥400/Itf中心位置依窗而视,水景清晰可见50-18Y200m,中心位置51-08Y5m,中心位置,临水而建视野开阔51-18Y300m,中心位祝4、排屋联排别里1-3层218.8平/194.6,其起价为3380元/平，东西边套（+180元/平）楼栋价格差备注2栋Y100m,古槐广场边面对中心活动区域3捺Y100m*环境辎静，周边都为低层建筑视野好5栋起价6株Y100m,主入口位置第2栋,进出方便7栋起价13栋起价15栋Y80m*古槐广场附件16栋Y200m,4联排.环境幽前17栋Y300m,与独立别堡相邻,言近中心位置18栋Y300m,4联排靠近中心位Jt20栋Y400m,4联排中心景观带与别里相邻27栋Y300m,利空双拼环抱，环境幽静37栋起价38栋Y80m,古槐广场附件39栋Y300m,4联排旅近中心位置5、叠加住宅叠加住宅，户型存在一定缺陷面积与多层相差不大起价为2850元/平，考虑IF有花园等附加值（+200元/平）4F为跃层设计（+300元/平）东西边套（+60玄平）楼株价格差备注52栋Y100m,环境第龄53栋起价55栋Y200tn,中心位置中心水景56株Y300m,中心位置视灯相当开的6、小高层小高层住宅，面积小总价低，考虑到当地市场需求，均价为2862元/左右.东单元为78平2房设计，+200元/平.博尚世纪名城涟水案组2010.01.27
