小区选聘物业服务企业方案.docx
小区选聘物业服务企业方案一、物业服务企业选聘原则（一）根据小区管理规约、业主大会议事规则，为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳定，本次选聘工作由业委会具体实施。（二）选聘物业服务企业由全体业主共同表决，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，且经参于表决专有部分面积过半数的业主且参于表决人数过半数的业主同意。二、竞聘人资格与条件（须同时具有）：1、企业注册资金伍佰万元（含）以上，注册时间满5年及以上的独立法人；2、XX市区范围内有5年以上管理高层住宅楼盘管理经验，且现管理楼盘住宅项目在7个（含）以上，并在管住宅楼盘总建筑面积70万方以上；3、拟派项目物业经理具有3年及以上物业管理经验且6年以上住宅项目管理经验（提供证明原件），无不良执业记录。要求须提供在本单位一年内的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件）；4、竞聘单位自单位开办以来未列入XX市或各区政府主管部门黑名单；三年内未被有关行业主管部门公开谴责；未被列入“信用中国”网站（WWW）记录失信被执行人记录名单、无物业整体转包行为；5、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，承诺本项目独立规范建账；6、能承诺向业委会缴纳履约保证金壹拾伍万圆整；7、与竞选人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法人代表控股）、管理关系的不同单位，不得参加同一项目的竞聘；8、本项目不接受联合体投选。以上资格和条件中，（4、5、6、7、8）条款，在竞聘时需竞聘单位有书面承诺书作为竞聘文件的一部分，递交选聘人。三、选聘内容1 .房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2 .房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、设备机房、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3 .本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车库、地面停车场）的维修、养护和管理。4 .本物业规划红线内的附属配套服务设施（水系、商业网点等）的维修、养护和管理。5 .公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6 .交通、车辆行驶及停泊的管理（机动车和非机动车）。7 .维护物业管理区域内的公共秩序，包括执行各项安全制度措施、巡逻查验、门岗执勤、安全监控。8 .对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，保证消防器材和设施齐全有效，消防通道畅通。9 .对业主和物业使用人违反管里规约的行为，采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等方式方法予以纠正。10 .协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助业委会发布公告、通知等工作。11 .物业及物业管理档案、资料的收集及整理；经营性物业的管理。12.物业公司根据国家住宅室内装饰装修管理办法对小区的装修行为实施监督管理。13.法律政策、合同规定及业委会交办的小区公共管理其他事项等。四、服务质量标准、收费标准、服务期限1、服务要求及标准按XX市物业管理条例XX市物业菜单式服务参考收费标准、的甲级标准要求进行物业管理服务。通过严密的安全保卫管理、细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保养管理，营造出一个安全、舒适、人性化的居住环境。(具体内容网上可自行下载)2.其他(1)人防系统：每周巡视一次，定期测试，每年年检一次，正常运行，无损坏现象；(2)防雷设施：每年雷雨季来前1月内检查一次，接地良好，无明显锈蚀；(3)室外共用管线：每天巡查，统一入地或入公共管道,无架空管线，无碍观瞻;(4)急修：15分钟内修理，一般修理一天内完成(预约的除外)，零修急修率100%、返修率不高于1%,并有回访记录；(5)小修：半小时内8小时内完成(特殊情况除外)。五、服务期限服务期限3年(2+1)o(1)若有重大违反合同行为的，业委会有权随时终止合同。(2)甲方定期和不定期对物业服务进行考核。(3)甲方第二年底自行组织或聘请第三方组织一次物业服务满意度的调查，满度得分低于60%,合同自动终止并扣除履约保证金；高于60%(不含)，合同继续履行一年。六、收费标准报价为(1)报价只能在(2.1-2.6)元/月，(含能耗费)与(2.7-3.8)元府.月(含能耗费)二个价位段报价，。(2)商铺：3.050元/Itf.月(含能耗费)(3)地下车位管理费：80元/个.月(4)地面临时停车按照相关政府行政管理部门审批为准。(需明确现在收费金额)七、选聘工作流程1、公示凯德视界轩选聘物业服务企业方案及合同主要条款（草案），同时张贴意见征求公告。2、张贴业主大会公告；召开业主大会投票，表决凯德视界轩选续聘物业服务企业方案及合同主要条款（草案）。3、委托代理公司根据物业选聘方案开展选聘工作，制定选聘文件、细化报名条件、制定评审方案，公告选聘书及评审方案，接受物业企业报名。组成评审小组进行评审，将评审结果递交业主大会表决。4、评审办法：组成评审小组，评审小组由5名成员组成,其中邀请省（市）物业评标专家1名，业委会代表2名，业主代表2名。业委会代表从业委会中内部推选产生。业主代表从小区业主报名人员中产生。评审小组在二个价位段里各选出一家综合评分最高的物业公司，为中选候选企业。将二家候选物业服务企业名单提交业主大会会议进行表决，最后在二家中选出一家物业公司，中标物业服务企业需是专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。5、公布表决结果，宣布竞聘成功企业，并向成功企业发出中选通知书。6、签订物业服务合同。7、新老物业工作交接。
