物业公司工程部对外委托维修保养管理作业指导书.docx

物业公司工程部对外委托维修保养管理作业指导书1目的规范对外委委托项目的选聘与管理工作确保对外委托项目的质量满足公司的要求。2适用范B1.适用于公司对外委托项目的评价、选择和管理工作。3职责3.1公司总经理负责组蛆对外委托项目的审批。32项目物业服务中心负责具体对外委托项目的选聘和管理工作。3.3品质部、财务部负责对对外委托项目的选聘过程和管理过程进行监控和审核。4程序要点4.1 对外委托雉保的分类a、对外委托维修；b、对外委托保养；c、对外委托检修;d、对外委托检测、校准；e、对外委托劳务；f、对外委托管理；g、对外工程发包。4.2 对外委托服务的申请4.2.1 使用部门、项目认为本部门、项目工作有对外委托服务需要时，应当申请对外委托服务，申请要求如下：a、对外委托的理由；b、对外委托的要求，包括项目名称、范围、费用预算。4.2.2 必要时附各种必要附件，如：a、合同样本；b、分供方的必要材料等。4.2.3 经项目经理、品质部经理和总羟理批准后，由项目服务中心组织对外委托项目的选聘。4.3 对外委托服务项目选的地B1.4.3.1 凡为公司对外委托项目投标的合作单位均需要进行选聘。4.3.2 凡为公司的管理服务工作提供服务的厂家、公司均为纳入选聘范晴的对外委托项目（分承包方卜4.4 对外委托项目选的原则4.4.1 三家以上对比的原则。4.4.2 平等竞争,公正、公开、公平选聘的原则。4.4.3 不以价格作为惟一选择条件的原则。4.4.4 不取最低价的原则。4.4.5 长期合价，双赢互利的原则。4.4.6 至少选取三家对外承包项目进行选聘的原则。4.5 对外委托项目选I1.的内容4.5.1 进行对外承包项目选聘时，至少应选聘对外承包项目以下几方面的优势：a、质量、性能及其稳定性；b、价格；C、信誉履约信誉与社会信誉度；d、售后服务；e、付款方式；f、交货方式、交货周期；g、公共关系；"品牌；i、对外承包项目内部运作状况。4.5.2 上述九个选聘要素中的A、B、C,D点为必须进行详细选聘的基本要素；E、F、G、H、I点为应当进行对外承包项目选聘的重要要素。4.6 对外承包项目参加选I1.的A条件4.6.1 有营业执照,合法经营。4.6.2 有资质证书。4.6.3 能够提供明确有效的质量保证证明凭据。4.6.4 向公司提供4.3款中的基本要素的详细数据和承诺。4.7 对外承包项目选I1.的方法4.7.1 逐项收集证据、对比打分法公司品质部蛆织对外委托项目选聘的应对照本规程4.4款中的各项选聘要素逐项收集证据（数据、凭证），然后逐条进行加权打分，最后选取分值较高的对外委托项目两家提供给公司总经理进行筛选打分表。4.7.2 现场比对，先计算出每种候选对外委托项目的质量价格比后，再选取相对较优的三家对外委托项目，然后用4.7.1项方法逐项比较最后确定。4.7.3 对于歪要的对外采购或对外委托服务，打分时应由选聘人员分别独立打分，然后去掉最高分和最低分后选取中间分平均后计算出选聘分。4.7.4 对于少量或价值很低的采购或对外委托服务，可以参照上述方法进行简化选聘。但公司对外采购或对外委托服务均需要对对外委托项目进行选聘。4.7.5 居质部将评审结果及选聘意见上报给公司总经理。4.7.6 总经理依据评市结果及选聘意见选择合格分供方签订对外委托服务合约。4.8 对外委托项目的管理4.8.1 对对外承包项目的建档。公司品质部应当对对外委托项目及时建档，建档时应清晰标明：a、分供商的名称、注册地址；b、选聘结果和记录；c、分供商营业执照复印件；d、资质等级证书；e、质保证书；f,其他证明材料。4.8.2 公司品质部每季度至少应当对所管理的合格对外委托项目状况全面组蛆跟踪、选聘一次，具体要求：a、掌握对外委托项目内部管理的状况；b、对外委托项目产品价格的变化；c、社会信誉的变化；d、同本公司合作的情况跟踪；e、其他应当跟踪管理的要素。4.8.3 项目物业服务中心应按照合同约定及时对外委项目的执行情况进行监督、管理，具体为：a、服务质量;b、服务标准；c、服务频次；d、到场服务的签到。4.8.4 项目物业服务中心每月对对外委托项目的履约情况和服务质进行评定并在每月28日前报告品质部。4.9 对外委托服务的质监控与成果验收4.9.1 项目物业服务中心蛆织外委委托部门、项目对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收。4.9.2 对外委托服务结束后，品质部、项目物业服务中心应当依据验收结果墉制出躲收单3,报总经理审批作为费用结算的依据之一。4.9.3 对验收不合格或有缺陷的外委服务应当作如下处理：a、退货、返工；b、要求赔偿;c、让步接受-要求对方降价处理。4.10 £蛇收单3、供方评审表3、£督导记录等在对外委托服务结束后由公司统一归档永久保存。5记录