出让土地改变用途法律制度梳理.docx

出让土地变更用途法律制度梳理(2017-06-0315:59:54)转载出让土地变更用途，常见的是把工业用地、综合用地改为住宅用地、商业用地，追求土地利益最大化，假如政府干脆进行房地产开发，必定是政府政府征收拆迁补偿，问题在于政府认可企业变更土地用途，如何操作，目前，争辩焦点归结两种观点：一种是把土地改为商业开发的须要重新进行招拍挂，一种观点认为，可以干脆与政府协议变更用途，补缴工业与商业土地出让差价即可。各有道理，各地做法不统一，主流做法应当是其次种，即变更土地用途，经政府批准，符合新的规划，重新与政府签订协议，补交出让金，为此，笔者把涉及这方面规范性法律制度杭理出来，不难发觉，我国土地法律制度始终处于困难模糊不清状态，不同县市对待同类事务做法不同，同一地区前后做法有时也不同，同一国家的不同部门之间规则有时也不协调一样，中国特色困难制度必定造就冲突与土地腐败.1、城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第十八条，即“土地运用者须要变更土地运用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地运用权出让合同，调整土地运用权出让金，并办理登记。”2、土地管理法第十二条规定：建设单位运用国有土地的，应当根据土地运用权出让等有偿运用合同的约定或者土地运用权划拨批准文件的规定运用土地；确需变更该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内变更土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。3、城市房地产管理法第十七条规定：”土地运用者须要变更土地运用权出让合同约定的土地用途的，必需取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地运用权出让合同变更协议或者重新签订土地运用权出让合同，相应调整土地运用权出让金。”4、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知（国办发200370号文件）第四点部分规定如下：严禁低价协议出让土地，协议供地必需提前公布供地方案。协议出让的土地变更为经营性用地的，必需先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。5,招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定（国土资源部令第11号）第四条规定：工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。6、招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规范第四条第三款规定的：招标拍卖挂牌出让国有土地运用权范围包括：出让土地运用权变更用途，国有土地运用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地运用权，实行招标拍卖挂牌出让的。7、协议出让国有土地运用权规定（国土资源部21号令）第十六条规定：”以协议出让方式取得国有土地运用权的土地运用者，须要将土地运用权出让合同约定的土地用途变更为商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地运用权出让合同变更协议或者重新签订土地运用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地运用权出让金，并依法办理土地运用权变更登记手续。”