温泉旅游度假区可研报告.docx

温泉旅游度假区一期工程目录第I章总论11.1 项目背景1I-I-I项目名称I1.1.2项目建设单位11.13 项目性质11.14 项目申请报告内容及能制依据I1.2项目概况2121项目定位21.2.2 建设地点31.2.3 建设内容及规模31.2.4 建设期限41.2.5 建设投资及资金等指41.2.6 主要技术经济指标4第2章项目背景和必要性2.1 项目提出的背景2.2 项目建设的必要性221温泉旅游市场的巨大需求2.2.2 市场结构调整的必要手段223成为*旅游业发屣的带动和示池顶H2.2.4 更大程度带动谢客的消费层次第3章温泉旅耨资源与市场分析3.1 smew资源3.1.1 世界温泉旅粉历史112国内温泉产业现状与发侬势3.1.3 *省温泉旅游发展现状与趋势3.1.4 *湿泉发展概况及分析3.2 市场需求及开发理念3.2.1 目标客户群体3.2.2 客源市场3.2.3 目标巾场定位3.2.4 开发理念U5项目优势3.2.6 区位优势3.2.7 资源保护措施3.3 竞争市场3.3.1 省内竞争市场3.3.2 当地竞争市场第4章项目区位及建设条件4.1 项目区位关系分析4.1.1 区位4.1.2 交通区位4.2.1 地理水文条件4.2.2 气象条件4.2.3 温泉水资源Io10101011161919202122232627282828292929304.2.4 社会经济条件4.2.5 基础设施条件344.2.6 防洪'防潮、排涝实施条件34第5«项目建设内容和规模345.1 建设内容和规模345.2 建设空间布局理念355.2.1 突出主题形缭355.2.2 活动功能的动修分区365.2.3 环境保护原则5.2.4 部交通网格高效且布局优雅365.2.5 开发阶段性原则36第6章JiRHSWnFr分析3761优势(SnWiNGnIS)3762劣势(WEAKNESSES)37心J1.(OPPORT1.INmES)386.4fW(THREATS)38第7章建设方案397.1项目定位391.1.1 总平面布置图1.1.2 温泉酒店粽合接待区1.1.3 温泉中心园区1.1.4 酒店公寓区:441.1.5 产权式酒店区7.3 用地划分7.4 建筑设计75公用配套I：程751佻Ii152给持水7.5.3采暖7SA道路755停车场756景观系统75.7绿化系统7.5.8旅游服务系统7.5.9安全系统8.1设计依据8.3 建筑节能8.3.1 总平面设i1.8.3.2 建筑单体设计.8.3.3 建筑物外围护墙.8.3.4 门窗8.3.5 屋面8.4 项目主要打使指弗选用表394041144566680237IS44.4444I4S5S56669696970力7172第9章环境评价739.1 环境标准739.2 项目时环境的影响739.3 项“环境保护措施7394讣境评价与审批76第I0章建设进度安排7710.1项目实能进度潴制廉则77102建设进度77第11武项目组织管理与招标7811.1 建设管理机构与职能划分7811.1.1 建设管理机构7811.1.2 肥贵分工78112项目建设管理821121,力坡821122项目管理82113工脚标8511.1.3 招标他Ef1.8611.1.4 招标方式86第I2市投资估好及资金筹措8787X787%(8889909091919112.1 顶H仕灯依据12.1.1 工程建设费12.1.2 I：程建设其他费12.1.3 工程预需帮.12.2.1 总投资估算.12.2.2 建设投资估W12.2.3 程投资估算1224飒涵12.3 资金&措1231资金来源.一12.4 项目分年投资计划表第I3章财务评价9313.1 财务评价9313.1.1 财务评价依据9313.1.2 首业收入、营业税金和附加估算9413.1.3 务效益分析9513.1.4 不确定性分析96132财务评9图：论97第14章效益分析100141直接效位1(»14.2问接效益100143社会效战I(K)第15章结论1021.1 项目背景1.1.I项目名称*温泉旅游度假区一期工程I 1.2项目建设单位单位名称：*旅游房地产开发有限公司法定代表人：*II .3项目性质新建1.1.4项目申请报告内容及编制依据1、研究的内容本报告主要对项目的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对温泉度假区的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行分析，并提出结论意见，供有关部门决策。2、编制的依据国家旅游局中国旅游业“十二五”发展规划纲要中共*省委、省政府*省旅游业发展“十二五”规划纲要尹*省国民经济和社会发展第十二个五年(2011-2015年)尹*省旅游业发展总体规划(2009-2020)*市旅游发展总体规划(2006-2020)*市城市总体规划(2009-2030)尹*市土地利用总体规划(2006-2020)。/*温泉旅游度假区修建性规划国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；2006年(第三版)建设单位提供的有关基础数据、技术资料；国家关于编制建设项目申请报告的有关技术经济规范；国家有关建设工程项目规划、设计、施工、验收的有关法律、民用建筑设计有关规范、规程。1.2项目概况1.2.1 项目定位以现有土地、环境、温泉、旅游等资源为依托，结合*、明代古城、古城温泉历史文化，打造一个以古城*、品味健康为主题的，集温泉养生、休闲度假、商务会议、生态旅游、康体娱乐、旅游商业地产等多功能于一体的国家AAAA级温泉度假景区。1.2.2 建设地点项目建设地点位于*市*国家森林公园西南侧山谷下，*路东侧，温泉街道胜利村境内。123建设内容及规模本项目遵循整体规划、循序渐进、持续发展的原则，实行分期开发建设。项0一期规划总用地面积133347.459m2（200亩）,总建筑面积82000m2o其中包括四部分：1 .五星级温泉度假酒店（1-5层）占地面积41714.01nf,建筑面积4700011f（其中地下建筑面积4120m2）。2 .酒店公寓20栋（3T层）占地面积18071.79m2,建筑面枳I（X）Oom2。3.商业网点14栋（3层）占地面积22046.609m2,建筑面积8642m2o4.产权式酒店32栋（3层）占地面积25732.49m2,建筑面积16358m2。124建设期限项目建设期2年，自2()12年9月2014年8月。125建设投资及资金筹措项目一期计划总投资8亿元人民币，其中，五星级温泉酒店投资44829万元，酒店公寓投资14287万元，商业网点投资6681万元，产权式酒店投资14205万元。资金来源全部由建设单位自筹。按照建设进度安排，总投资计划在20122014年度全部投入。126主要技术经济指标主要技术指标见表1-1:表主要技术指标表序号功能幺林占地面积(ms)总建筑面积(1)此筑基嵌面积加2)株数数建筑密度叁枳率番注I五星级温泉酒店41714.01470001283611-519%0.58含地下412Om1.2酒店公IK1807!.79!CMXKI3933203-13层18株,4层2株3商业网点22016.609蝴22880M3绿化率A产权式酒店25732.49165854523235前广场25782.5655%也括停下场6合计133347.4598200025101分项投资估算表见收1-2:表1-2分项投资估算表325项目优势1、良好的度假环境具有良好的度假环境应是*温泉度假区的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。舒适性度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了温泉优越的自然环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环境。康益性度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。*温泉度假区除了选择温泉等自然环境康益的地区作为度假的主题外，建设酒店公寓等人工设施与服务，增强度假区的康益性功能。安全性对*而言，安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在度假区内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，度假区所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境（度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等）；安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。2、丰富的旅游度假产品“边界模糊化，功能多元化''已成为旅游产品新的变化趋势之一，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以卜几个方面。主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。项目以“温泉健养',为度假主题，营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游度假休闲与宣业目的地.文化性构建独特的文化氛围是*温泉度假区的灵魂，其包括有*的地域特色文化和现代温泉休闲文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求的文化体系。生态性温泉的生态保护是要尽可能保护度假区内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计，支撑生态旅游项目的技术体系策划。景观性度假区的景观设计，特聘国际景观设计咨询公司对度假区景观进行设计和施工，使整个度假区享有大气、高贵、灵动、层次丰富的空间感。生态绿化带自然衔接了高层区和多层区。在度假区内部形成优美的景观环境，成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。2、水景景观规划通过水体景观建设，丰富景观元素。，惜水拓绿”、，惜水生景”可以从平面布局上避免整体线条单调的弊处，产生实有界而似无形之妙。温泉园区拟利用和改造自然形成的沟壑和小型水面构造成天然的溪流景观、湖泊景观、人工跌水景观、喷泉景观和温泉景观5大水体景观。3、硬质景观规划硬质景观包括各种园林硬质景观和居住区