高层建筑地价分摊法.ppt

高层建筑地价分摊法高层建筑地价分摊法 在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。越多。 与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了，多元化，一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，他们分别拥有该座建筑物的某一部分。他们分别拥有该座建筑物的某一部分。 1、该土地出售时，地价收益如何分配？、该土地出售时，地价收益如何分配？2、使用过程中，土地税如何分摊？、使用过程中，土地税如何分摊？一、高层建筑地价分摊的意义一、高层建筑地价分摊的意义各部分占有的土地份额；各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。各部分享有的地价数额等。二、高层建筑地价分摊的方法二、高层建筑地价分摊的方法1 1、按建筑面积进行分摊、按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体如下：积的多少来分摊，具体如下： 该部分的建筑面积该部分的建筑面积总建筑面积总建筑面积土地总价值土地总价值某部分享有的地价数额某部分享有的地价数额总总建建筑筑面面积积该该部部分分的的建建筑筑面面积积土土地地总总价价值值该该部部分分享享有有的的地地价价数数额额某某部部分分占占有有的的土土地地份份额额二、高层建筑地价分摊的方法二、高层建筑地价分摊的方法 某幢楼房的土地总面积某幢楼房的土地总面积500m2 ，总建筑面积，总建筑面积1000m2 ，某人拥有其中，某人拥有其中80m2 的建筑面积，试按的建筑面积，试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。拥有的土地数量。 优点：是简便、可操作性强。优点：是简便、可操作性强。 但存在的问题也是显而易见的，它主要但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、，如用途单一的住宅楼、办公楼。办公楼。1 1、按建筑面积进行分摊、按建筑面积进行分摊2 2、按房地价值进行分摊、按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值各部分的房地价值进行分进行分摊。具体方法是：摊。具体方法是：该该部部分分的的房房地地价价值值房房地地总总价价值值土土地地总总价价值值某某部部分分享享有有的的地地价价数数额额房房地地产产总总价价值值该该部部分分的的房房地地价价值值土土地地总总价价值值该该部部分分享享有有的的地地价价数数额额某某部部分分占占有有的的土土地地份份额额 某幢大厦的房地总价值为某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。占有的土地份额。2 2、按房地价值进行分摊、按房地价值进行分摊 按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值各部分的房地价值( (单价单价) )有有差异但差异不是特别大的建筑物差异但差异不是特别大的建筑物。3 3、按土地价值进行分摊、按土地价值进行分摊某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值土地总价值 该部分的房地价值一该部分的建筑物价值该部分的房地价值一该部分的建筑物价值 土土地地总总价价值值该该部部分分的的建建筑筑物物价价值值该该部部分分的的房房地地价价值值某某部部分分占占有有的的土土地地份份额额 某幢大厦的房地总价值为某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物总价万元，其中建筑物总价值为值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为地价值为100万元，该部分的建筑物价值为万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。 某建筑面积为某建筑面积为10000m2的综合楼，集停车场、仓库、的综合楼，集停车场、仓库、商场、餐饮、娱乐、办公、居住多功能于一体，房地总价商场、餐饮、娱乐、办公、居住多功能于一体，房地总价值为值为10000万元，其中土地总价值为万元，其中土地总价值为2000万元。甲拥有该综万元。甲拥有该综合楼中的商场，建筑面积为合楼中的商场，建筑面积为4000m2，房地产价值为，房地产价值为4400万万元；乙拥有该综合楼中建筑面积为元；乙拥有该综合楼中建筑面积为1000m2的住宅，房地总的住宅，房地总价值为价值为450万元，试按万元，试按建筑面积分摊、按房地价值分摊和按建筑面积分摊、按房地价值分摊和按土地价值分摊土地价值分摊三种方法分别计算甲乙各应分摊多少地价。三种方法分别计算甲乙各应分摊多少地价。