住宅物业管理等级标准.docx

住宅物业管理等级标准1客户服务管理等级标准客户服务管理等级标准应符合表1的要求。表1客户服务管理等级标准内容一级二级三级四级五级建设单位、业主通过选聘的方式与物业服务企业签订规范的物业服务合同或前期物业服务合同，并按照规定办理备案登记实行项目管理责任制，项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有规定年限以上的物业服务企业同等岗位工作经历21年22年N3年承接项目时，与甲方签订承接查险协议，对物业共用部位、共用设施设备组织查脸，险收和交接手续记录完整在客户服务场所应公示物业服务企业证照或复印件、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、企业和项目负责人的信息、物业服务事项、服务标准、收费标准、特约服务内容及收费标准、投诉电话和需要公示的其他事项客户服务场所每日工作时间应按规定执行，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话28小时28小时28小时212小时212小时管理体系建设制定符合该项目的基本物业管理制度和物业服务方案制定符合该项目的基本物业管理制度和物业服务方案制定符合该项目的完整物业管理制度和物业服务方案制定符合该项目的完整物业管理制度和物业服务方案，通过质量管理体系的认证制定符合该项目的全面物业管理制度和物业股务方案，通过质量管理体系的认证建立完善的档案管理制度采取电话或走访的方式加强与业主或物业使用人的沟通，并做好书面记录总户数的50%2总户数的50%N总户数的60%2总户数的75%3总户数的80%涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏、各楼单元门内张贴通知，或通过小区广播、微信公众号等渠道通知，履行告知义务每年应按规定公开征询业主对物业服务的意见，并对物业服务的意见制订整改计划，公示整改情况1次妾1次次次N2次客户满意度测评调查表发放率应达到230240>50260260客户满意度测评调查表回收率应达到67%70%>70%280%85%客户满意率应达到270%275%>80%土85%290%24小时受理业主或使用人报修，有报修、维修记录，电话回访率达到100%,并留有回访记录水、电急修应按规定时间到场近60分<60分W60分W45分近30分报修受理到场处理时间按约定，一次维修合格率不低于85%到场处理时间按约定，一次维修合格率不低于90%到场处理时间按约定，一次维修合格率不低于90%到场处理时间W60分,一次维修合格率不低于95%到场处理时间45分，一次维修合格率不低于95%应在规定期限内对业主或使用人的投诉进行回复7个工作日7个工作日5个工作日3个工作日2个工作日物业服务费用实行酬金制的，每年应按规定公布物业服务资金的收支情况21次次»1次22次»2次无偿提供便民服务，如代购飞机票、火车票，代收信件，便民雨伞、服务手推车等21种22种22种23种25种开展社区文化活动，法定节假日有专题活动布置有节假日必要的布置有节假日必要的布置有节假日主题的布置，每年举行1次以上的社区文化活动有节假日主题的布置，每年举行2次以上的社区文化活动有节假日主题的布置，每年举行2次以上的社区文化活动每年第四季度制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划2共用部位管理等级标准共用部位管理等级标准应符合表2的要求。表2共月1部位管理等级标准内容一级二级三级四级五级共用部位巡查主体结构安全，房屋外立面无破损1次/年1次/半年1次/季1次/月屋面雨水、污水总管、出墙管畅通、无堵塞1次/半年1次/季1次/月1次/周大厅、楼梯、电梯厅和楼道的门保持完好，配件齐全，安装牢固1次/季1次/月2次/月1次/周照明、应急照明灯具完好，开关完整、无损1次/半年1次/季1次/月1次/周1次/日楼道、扶梯扶手完好，台阶、踏步平整1次/季1次/月2次/月1次/周门窗、玻璃等配件完好，开闭灵活1次/季1次/月2次/月1次/周防水层无气微、碎裂1次/年1次/半年1次/季1次/月隔热板无断裂、缺损1次/年1次/半年1次/季1次/月屋顶平台排水沟畅通1次,半年1次/季1次/月1次/周楼外公共区域巡查道路平整，路面无大面积沉陷或碎裂1次/年1次/半年1次/季1次/月1次/周排水沟渠无阻碍、畅通1次/半年1次/季1次/月1次/周交通标识清晰，照明效果良好；车位划线合理；无安全隐患1次/年1次/半年1次/季1次/月1次/周绿地水龙头出水正常1次/半年1次/季1次/月1次/半月1次/周花坛完整1次/半年1次/季1次/月1次/周景观设施巡查景观小品设施外观完好，功能完好1次/半年1次/季1次/月1次/半月1次/周水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好，供电线路控制保护系统完好1次/半年1次/季1次/月1次/周1次/日无漏电隐患1次/半年1次/季1次/月1次/周1次/日3共用设施设备管理等级标准共用设施设备管理等级标准应符合表3的要求。表3共用设施设备管理等级标准内容一级二级三被四级五级附属设施巡查围墙栅栏确保完好，定期做好维护保养1次/半年1次/季1次/月1次/周门岗室、垃圾设施等速筑物完好，发现问题及时修复1次/半年1次/季1次/月1次/周室内外强弱电机房、管道井房等设施设备完好，无安全隐患1次/半年1次/季1次/月1次/周1次/日休闲椅、室外健身设施，应保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），发现损坏立即修理1次/半年1次/季1次/月1次/半月1次/周公建配电系统、公共照明系统、防雷接地系统供电回路编号完整，可准确识别上级接火点与供电负荷名称，公共照明回路标识名称与实际相符变配电室或箱式变电室内巡查，并采集记录相关运行数据，供电负荷较重时，增加日巡查次数1次/日1次/日1次/日1次/日1次/日高压部分的设备设施（包括变压器）做预防性试舱1次/年1次/年1次/年1次/年1次/年配电柜的仪表、指示灯完好率100%100%100%100%100%公共照明控制装置、灯具巡查，完好率1次/月,280%1次/半月，285%1次/周,>90%2次/周,>95%1次/日，295%室内照明按设计控制方式开启并闭，室外照明制定合理开启开闭时间，满足使用需求建筑物防雷接地系统检测接地电阻，保持接地电阻值符合相关规范要求避雷设施检查，保持完好，无锈蚀、变形、断裂现象非生活用水供水系统绿化用水、消防用水等非生活用水供水系统水表井巡视检查1次/季1次/月1次/月2次/月1次/周熟悉供水管线的走向，巡查管线中的检查井、阀门井，保持井盖完好，井内无异物1次/季1次/月1次/月2次/月1次/周绿化取水点设施完好率100%100%100%100%100%供暖系统供暖机组24小值守运行，并按机组设备说明要求，采集记录相关运行数据，无需有人值守的机组，按机组设备说明要求，做好定时巡查，并采集记录相关运行数据，设备说明无具体定时巡查要求的，每2小时巡查1次，并采集记录相关运行数据熟悉供热管缓走向，巡查管缓中的各类阀门，保持各连接点完好，无渗漏现象1次/月1次/半月1次/半月1次/周1次/周供暖管网保温措施完好无损室内温度按当地有关规定达标雨、污水排水系统每条管线上的各类井、池每周巡查1次/季1次/月1次/月2次/月1次/周雨、污水管线疏通1次/年1次/年1次/半年1次/季1次/季化粪池检查，视容量情况给予清掏1次/半年1次/半年1次/半年1次/季1次/李化粪池井盖巡查1次/季1次/月1次/月2次/月1次/周所有井盖、篦子完好率100%楼内共用的污水排出管疏通1次/年1次/年1次/半年1次/季1次/季天沟、檐沟、雨水口、落水口巡查1次/季1次/月1次/月2次/月2次/月外排雨水立管巡查1次/季1次/季1次/月1次/月1次/月室内积水坑、强排管道、阀门检查1次/月2次/月1次/周2次/周1次/日污水提升泵手动测试1次/月2次/月1次/周2次/周1次/日电梯电梯属于特种设备，按照相关强制规范维修、保养，保持功能正常；电梯内除相关规范要求外，需张贴乘梯须知，禁烟标志配置梯控系统，电动自行车梯阻系统7电梯应急电话应测试，确保通讯正常1次/日1次/日1次/日1次/日1次/日电梯消防系统联动功能应当开启；制订电梯轿顶风机运行期间、时间，并按制定标准运行电梯外呼巡查，保持安装牢固，显示正常1次/周1次/周2次/周1次/日1次/日电梯发生困人事件，服务人员在规定时间内到达现场，安抚被困人员，并实施救援W30分W30分W30分W20分W15分消防自动报警系统消防报警主机检查，对主机内部除尘，目视无积尘，擦拭无脏垢1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月火灾探测器、手动报警按钮、消火栓按钮按每回路抽查不小于10%的数量测试1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月设备房消防电话通话检测1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月消防广播播放测试1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月电梯迫降测试1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月应急照明箱强启测试1次/季1次/季1次/季1次/季1次/季消防防排烟设备送风机、排烟风机巡查，手动测试，消防报警主机控制测试1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月送风机、排烟风机控制箱处于自动伺服状态防火阀手动测试1次/月1次/月1次/月1次/月1次/月风道、排烟道检查1次/月1次/月