国央企投资机构的转型方向.docx

国央企投资机构的转型方向近两周，几家头部民营房企的股债暴跌还是猛烈地刺激着市场各方的神经。5月份百强房企的销售金额和销售面积同比均下降了接近六成，楼市政策放松的背景下销售端的些许好转远远无法满足房企到期债务的资金需求，而除了续贷、展期外，房企在金融类机构拿到的新增授信及资金已如杯水车薪。目前来看，房企的爆雷潮仍未结束。国央企投资机构受房企爆雷的影响，目前主要是如下几种境况：1 .国央企背景的信托机构：头部的几家以地产投资为主的国央企信托机构，目前正深陷爆雷房企的项目，其中几家已大面积踩雷爆雷房企的城市更新项目的，基本都已全线暂停了地产投资业务。截止当前，国央企信托机构的房地产信托业务已屈指可数，房地产额度的问题仅是其一，对房地产后市的悲观占了更大的比例，尤其是房地产信托产品的销售出现了更大的难度。2 .国央企背景的私募机构：与国央企信托机构的情况类似，目前国央企地产私募机构也基本暂停了地产投资业务,而且大部分都已踩雷爆雷房企的项目，不过除了项目的清收和处置外，很多国央企私募机构都在往专业化的投后管理、投资顾问等业务方向转型（一般都是通过关联方开展业务）。3 .国央企背景的金控平台：国央企金控平台目前的展业态度差异很大，第一类是已经踩雷问题房企的金控平台，目前基本都暂停或大幅收缩了地产投资业务，比如从全国范围内展业收缩到了仅在属地城市展业；第二类是未踩雷或者踩雷问题较为轻微的国央企金控平台，目前要么是保持观望,要么是大力开拓业务或抢占市场份额。值得一提的是，国央企金控平台基本都提高了融资方的准入门槛，比如白名单内仅包括国央企开发商以及特别优质或稳健的民营房企，且对项目所处区位、净利率等也明显提高了要求。我们注意到，在国央企类的投资机构中，越来越多的私募类机构基于成熟的业务体系和专业经验正在积极地尝试业务转型，主要原因就是业务线条及存量项目需要继续维护和管理，包括团队的维持和项目的清收、处置等；另外是去年8月份至今地产私募基金暂停了备案，私募机构新增项目非常困难，因此拓展新的盈收来源自然成了重中之重，只是受到私募机构专业化运营要求的限制，大部分尝试业务转型的私募机构主要都是通过控股企业、关联方等开展具体的转型类业务。从统计的情况来看，国央企私募机构的业务转型主要有如下几个方向：一是投后管理类服务业务，包括章证照、资金、开发进度、设计、成本、工程、营销、报建、计划及财务等投后监管，以及进场专业尽调、前提驻场监管、电子审批、合同及支付审核、签约监管及市场监测、计划审核及监督、现金流测算、工程巡检、定期项目访谈、运营会议管理等日常工作内容；二是投资咨询服务，包括为各类投资机构提供目标交易对手及目标项目的初步研判意见，投资项目立项阶段的土地踏勘、土地或在建工程评估、市场调研、项目合作方访谈等投前咨询服务，以及针对交易对手和目标项目的尽职调查服务；三是通过关联方提供的代建代管或其他服务，比如为投资方/项目方委托的项目提供全周期、部分周期或专项的开发管理服务，并以委托代建（独立组建团队）或联合操盘（与项目方联合组建团队）等方式履行对项目的管理权利和义务。值得一提的是，国央企私募机构的业务转型同样面临很多现实难题，尤其是业务来源和业务渠道拓展的难点。总的来说，目前仍在做资金投放的机构已少之又少，因此投后管理及投资咨询类的业务需求非常有限，我们最近的业务层面也仅碰到几家外资机构寻找专业投后管理机构的情况，国内的投资机构寻找投后管理机构合作的情况已少之又少。除上述业务外，即便国央企私募机构可借助自身的股东、关联方的开发实力和背景做代建代管业务，因代建业务本身竞争异常激烈，因此在具体业务开拓方面也面临很大的难度。我们最近一直在尝试代建项目的融资业务，如果代建方是强主体开发商，并且可以给项目的融资提供担保，那我们肯定有很多切入空间；如果代建方是国央企私募机构（或其关联方），如果能在募集端一起做资金拼盘或者引入其强主体的关联方为项目融资提供担保，则我们仍旧有很多的切入机会。因此，回到国央企私募机构的业务转型话题上，如果他们能充分发挥募投管退的既有优势，比如在与其他投资机构的合作中解决资金引入、资金拼盘或投资决策辅助、专业投后管理等问题，那在业务转型上或许也大有可为。