《关于开展危旧楼房改造项目“腾退置换”试点工作的通知》政策解读文件.docx

关于开展龙闿接房改造项目腾退置换”供点工作的调知政策解篌一、为何要在原来改建试点基础上增加“腾退置换”模式？我市危旧楼房改造一直坚持改建和腾退相结合的方式，即在规划条件允许的地区，通过原址重建方式实施改造；对规划条件不允许的地区，基本采取腾退的方式实施。然而，在实际工作中发现，因涉及非住宅用地或因合居户过多、平房上楼等原因造成超规划指标无法原地拆除重建的情况，尤其在东、西城区，受规划等条件限制，很多项目都通过腾退方式实施。针对上述情况，我委会同市级相关部门、东西城区政府以及首开等国有企业进行了多次研究，增加了“腾退置换”方式。二、什么是“腾退置换”？“腾退置换”包括“租赁置换”和“以房换房”两种模式。“租赁置换”模式是指对于在拆除后可原地重建的危旧楼房改造项目中，居民有获取改造后房屋产权意愿，但因经济困难无力负担应承担的改造成本的，可选用“租赁置换”模式。具体实施方式如下：一是在房屋改造前，居民与实施主体签订协议，约定租赁置换期限，期限最少为10年，期间实施主体按照不低于原房屋市场租赁评估价向居民支付租金。二是签订协议后，实施主体对腾退后的房屋进行重建改造，承担应由居民负担的改造资金，改造房屋登记在居民名下，改造后房屋由实施主体租赁使用。三是居民可选择实施主体提供的租赁住房或自行解决住房居住。四是换租期满，居民可选择续签，也可解除协议，回到改建后的房屋居住。“租赁置换”模式吸收了直管公房平房“申请式换租”的成功做法，居民可在换租期满，解除租赁协议后再回到改建房屋居住；借鉴了真武庙“租赁置换”项目的经验，居民不需缴纳房屋改造费用，由社会资本投入改造资金并运营。同时，还能够保留承租居民购买改建后房屋的权利。既解决了资金困难问题，又维护了居民自身权利，可谓一举多得。“以房换房”模式是指对于拆除后不能原地重建的危旧楼房，居民可异地安置，选用“以房换房”模式，改善居住条件。具体实施方式如下：一是按照居民被腾退房屋的建筑面积乘以安置系数，置换实施主体提供的定向安置房。定向安置房建筑面积二被腾退房屋建筑面积X安置系数。安置系数由各区主管部门依据被腾退房屋的房屋市场评估单价，与定向安置房屋市场评估单价的比例确定。其中，安置系数二（被腾退房屋的房屋市场评估单价-被腾退房屋重置成新单价）/安置房屋市场评估单价。二是对于置换房屋和居民被腾退房屋的差额面积部分，实施主体、被腾退人按照定向安置房销售价格结算差价，多退少补。三是定向安置房产权性质为按照经济适用住房产权管理。四是被腾退房屋建筑面积，成套住房按照房屋所有权证登记的建筑面积确定；非成套公有住房按照租赁合同标明的使用面积的1.333倍确定。“以房换房”模式是通过安排定向安置房取代对居民进行货币补偿，一方面减少了改造初期筹集较大数额资金的困难，另一方面也便于居民结合自身条件有更多住房改善的选择。三、其它需要说明的情况一是对于位于腾退楼房周边，因楼房拆除影响居住的平房，在符合风貌保护的前提下，区政府可一并将腾退的平房纳入改造计划，按照“以房换房”模式进行腾退。二是本通知自2023年1月20日起施行。