房地产培训课件.ppt

针对房地产企业业务开展过程针对房地产企业业务开展过程中注意事项中注意事项一、房地产行业的主要特征一、房地产行业的主要特征（1）产业关联度高。房地产行业的产业链长，）产业关联度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。性。（2）受宏观调控政策影响明显。住宅作为一）受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来对房地产市场进行调节控制。对房地产市场进行调节控制。（3）资金密集。房地产开发的一次性投资额）资金密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。高的资金要求。（4）项目投资周期较长、程序复杂。房地产）项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要项目开发周期一般需要2-3年，资金周转率年，资金周转率较低。较低。（5）业务发展具有较强的地域性。房地产业）业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系。境等具有密切的联系。（6）房地产行业对金融依赖程度较高，房地）房地产行业对金融依赖程度较高，房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷。产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷。一旦国家收紧银根，银行减少信贷规模，对房一旦国家收紧银根，银行减少信贷规模，对房地产企业具有巨大的影响。地产企业具有巨大的影响。 房地产企业的主体资格房地产企业的主体资格二、二、针对针对房地房地产产企企业应关业应关注的要点注的要点 房地产项目的设立和审批房地产项目的设立和审批 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目的拆迁安置 房地产项目的开工、建设、竣工阶段房地产项目的开工、建设、竣工阶段 房地产的销售房地产的销售 1 2 3 4 5 房地产企业的主体资格Diagram暂定资质证书暂定资质证书期限：一年期限：一年正式资质证书正式资质证书分类：四个等级分类：四个等级资质的划分标准：资质的划分标准：企业注册资本从事房地产行业的期限建筑房屋累计面积建筑工程合格率人员结构房地产项目的设立和审批土地取得及审批土地取得及审批一、房地产开发项目土地使用权的取得，从政府取得土地的形式（协议、招标、拍卖），签订国有土地使用权出让合同，领取临时国有土地使用证，领取正式国有土地使用证，国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨，取得划拨用地批准三、集体土地的征用，签订征地协议，签订补偿安置协议 价格价格 地点地点公司实力公司实力房地产项目设计及规划房地产项目设计及规划项目报告(项目介绍、市场分析、设计方案、营销方案、财务分析)规划方案（面积、地点、楼层）房地产开发必备的五证房地产开发必备的五证建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售(预售)许可证自筹资金比例自筹资金比例企业自有资金、外部融资合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。合作开发的批件。房地产项目的拆迁安置房地产项目的拆迁安置拆迁安置的数额、补偿协议、拆迁补偿、还原拆迁安置的数额、补偿协议、拆迁补偿、还原户数户数审批、领取拆迁许可证审批、领取拆迁许可证签订拆迁补偿书面协议签订拆迁补偿书面协议发放运作拆迁补偿款发放运作拆迁补偿款房地产项目的开工、建设、竣工阶段房地产项目的开工、建设、竣工阶段建筑工程承包合同对工程价款的约定。建筑工程承包合同对工程价款的约定。预期工程进度与实际工程进展情况预期工程进度与实际工程进展情况（天气、资金、农忙及其他因素）（天气、资金、农忙及其他因素）预期竣工日期及交付日期预期竣工日期及交付日期房地产的销售环节房地产的销售环节商品房销售预售许可证商品房销售预售许可证预售数量、已售未售数量、网上备案情况、市场价格银行按揭及房屋按揭款银行按揭及房屋按揭款首付款比例、按揭银行、银行对按揭贷款的发放三、三、国国家政策家政策对对房地房地产产行行业业的影的影响响Diagram2国十条、国八条、国十条、国八条、限购令限购令房产税房产税土地增值税土地增值税 提高银行存款准备提高银行存款准备金率、严格控制对金率、严格控制对房地产行业贷款房地产行业贷款 Diagram2行政政策行政政策税收政策税收政策货币政策货币政策四、案例分析四、案例分析公司实力 企业法人的人品 借款用途 T h a n k y o u