日本的物业管理介绍.docx
日本的物业管理介绍第二次世界大战后，日本作为战败国，由美国人对其进行管理，包括楼宇的管理。1952年，日本人才开始接管部分楼宇管理工作。日本真正意义上的物业管理开始于1957年,即日本第一座高层楼宇建成并委托给日本管理公司管理之后。一、物业管理协会日本东京大楼管理业协会成立于1962年。随着物业管理在全国范围的推广，各地也纷纷成立专业物业管理公司，成立一个全国性的行业协会的条件也日臻成熟。1966年,全国大楼管理业协会宣布成立。经过三十年的发展，到1996年，全国大楼管理业协会的会员已达到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家万户的事，也是政府和市民共同关注的问题，因此，1979年日本高层住宅管理业协会成立。参加高层住宅管理业协会有一个条件，就是管理的物业必须有高层住宅，否则，只可参加东京大楼管理业协会或全国大楼管理业协会。如果一个物业管理公司管理的物业既有高层住宅，也有其他类型的物业，那么，这家物业管理公司既可以参加大楼管理业协会，也可以参加高层住宅管理业协会。到1996年，高层住宅管理业协会的会员总数已达334家，其中正式会员273家，赞助会员61家。一般说来，协会主要做以下几方面的工作：（一）建筑物的保全诊断当建筑物在使用过程中或在使用若干年后，物业会逐渐发生一些变化，除了日常定期保养外，长期的修缮计划也需制定。在房屋维修养护计划制定前，需要对其进行诊断。正如一个人一样，只有先诊断出物业的“健康”状况，然后才能对症下药。而这项工作，是协会的一项非常重要的事情。建筑物的日常保养工作由管理会社实施。当协会接到管理组合保全诊断要求后，应派出专业技术人员对其建筑物劣化进行诊断，并向管理组合提供“诊断报告书”、“修缮标准书”、“工程概算金额书”以及维修设计书等，以便管理组合能够把影响建筑物安全使用的问题找出来。（二）管理业务主任者资格认定受建设大臣的委托，协会负责对管理业务主任者资格认定的培训工作。作为一位物业管理从业人员，并不是对所有楼宇的管理工作都能够胜任的，因此，建设大臣要求物业管理公司在派驻某一楼宇管理业务主任时，应经过上岗前的培训，认定其具有管理该项目的能力后方可上岗。因此，建设大臣把管理业务主任者资格认定事项交由协会负责，包括培训工作。（三）管理费保证制度为了保证房屋小业主的利益，协会建立了“保证制度?支援制度”，也就是说，要参加协会的会员单位首先要与协会签订一份“保留委托契约”，承诺遵守协会的有关规定。并承诺因管理不善而给小业主造成损失时，协会可予支付赔偿金。基本程序是：1 .物业管理公司参加协会，作为会员单位，要与协会签订一份“保证委托契约”；2 .物业管理公司接受管理组合的委托，签订“管理委托契约”，并进行管理；3 .管理组合对物业管理公司提供的服务不满意，要求解除管理委托合同；4 .管理组合向协会请求，要求赔偿因管理公司管理不善而造成的损失；5 .协会确认确实由于管理公司的责任而对业主造成损害的，协会从保证金中预先支付；6 .同时，协会将积极推荐其他会员单位对其物业进行管理；7 .最后，协会将按赔偿金额向责任方（物业管理公司）追讨已赔偿的费用。（四）区分所有管理士的认定在物业管理实务中，常常会遇到许多问题，尤其是技术方面的问题，这就需要每个物业管理公司要有一些专业技术人才。这些专业技术人才，在日本被称为区分所有管理士。区分所有管理士，根据建筑物区分所有法，能对该建筑物的建设进行策划、设计、管理组合的运行、大规模修缮活动的实施等，能够从专家的角度进行运作。根据协会资格审查?认定事业规程，要获得区分所有管理士的称号，必须具备一定的专业知识，有一定的技术能力,通过资格审查?认定事业规程要求的考试并合格者，方能登记成为“区分所有管理士”。（五）协会的活动协会的一些主要活动包括以下几个方面：1 .调查研究协会经常会接受政府或企业的委托进行一些调查研究。例如，建筑物管理业综合调查、区分所有建筑物管理受托动向调查、赁贷管理业现状调查、海外管理事项调查等，这些调研报告在政府、行业、企业等决策时，作为参考依据，起到了较好的作用。2 .教育研修所谓教育研修，即根据物业管理业的发展对其从业人员进行培训。培训的内容为：(1)物业管理业务处理时必要知识的培训；(2)综合能力的培训I,如对顾客的分析、顾客投诉的处理等;怎样与顾客打交道等；(3)通信教育。在物业管理业务中，经常要通过书面的方式与客户交往。因此，通信制的训练也显得较为重要；(4)月例会。所谓“月例会”，也就是协会定期组织的专家对管理制度、判例、时事问题进行的演讲和讨论。3 .刊物与教科书不论是全国大楼管理业协会还是日本高层住宅管理业协会，都有自己专门的刊物，报道物业管理中的发展现状，遇到的问题，信息的交流等。除此之外，协会还组织编写培训教材或出版有关物业管理的书籍，以提高物业管理从业人员的业务能力和拓展其视野，对会员单位起到了很好的导向作用。二、物业管理的特点在日本物业管理活动中，主要呈现以下几个特占八、(-)超前管理意识日本物业管理超前意识不仅体现在物业早期介入方面，而且在物业尚未交付使用前，就对房屋和设备设施作了中、长期的维护保养计划，他们认为，一份好的维修保养计划及其实施可以降低管理成本，所以，不要等物业出了问题才去修理。物业公司应注重对物业的保养和维护。对于电梯标准保养也是如此。电梯的每一个部件使用寿命长短是不一样的，根据其寿命的长短定期进行保养与更换，多年以后，仍然是一部好的电梯在运转，如果重维修轻保养，等物业出了问题再去修理，那么维修的费用、更换部件的费用会大大超过保养的费用。（二）高度重视清洁工作在日本，清洁人员应持证上岗，也就是必须经培训考试合格者方能上岗。在日本整个物业管理活动中，清扫工作是物业管理全部业务量的65.20%,设备管理占14.70%,安保工作占8.70%,其他工作占11.40%,由此看出，日本物业管理服务中清扫工作所占的分量。（三）重视各类人员的培训日本物业管理从业人员的培训分为三个层次，协会培训、企业培训和社会培训。一般学历教育由社会承担；企业培训则是根据企业发展的需要，进行规章制度、岗位职责、考核等方面的培训；协会则是站在行业的角度，对物业管理发展中存在的问题进行探讨。
