制度范文--物业工程部类制度.docx

制度范文一物业工程部类制度物业工程部类制度一、工程部职能工程部是实施辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的办公环境的基本保证和坚强后盾，是反映服务中心服务水准、良好形象和声誉的重要标志。工程部的职责范围如下：LO负责服务中心管辖范围内办公房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及秩维保洁等。2.0负责服务中心公共设施、设备的维修保养。3.0负责客户室内二次装修的申批、监管。4.0负责对客户室内设施、设备提供有偿维修服务。5.0负责大楼外委工程的监管工作。6.0负责服务中心管辖范围内的秩维、消防设备维护保养工作。7.0负责服务中心管辖范围内的土建维修工作。二、工程部运行岗当值规定1.0目的明确运行岗职责，规范运行岗日常工作，确保大楼供水供电正常运作。2. 0适用范围工程部全体技工人员3.0职责3. 1运行技工负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参加、协助设施、设备的保养工作，对发生的问题及时向工程部班长或服务中心办公室当值汇报。3.2值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调设备的情况，掌握相关设备的操作程序和处理措施。3.3定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。3.4负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。3. 5负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。3.6 负责编制和执行服务中心计量设备的年检计划。3.7 负责校准用的计量设备的送检工作。3. 8负责测量用的计量设备的检验和校准。3.9负责联系和办理服务中心各重大设备的维护和保养工作。4. O完成工程部班长和服务中心领导交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。4. 1空调运行管理：熟悉本大楼装备的空调型号、操作规定，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）。设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告班长。发生紧急故障，班长不在时，值班人员负责组织力量及时处理。做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。1 .2电梯管理：(1)负责管辖区所有电梯运行的管理。熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。4 .3高低压供配电：努力学习技术，熟练地掌握所辖大楼内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。对来人来电报修及时登记。负责与供电局的业务联系，并做好登记。发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规定及时排除故障。事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作,般性设备故障应交代清楚并做好记录。负责设备房的秩序维护工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规定操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。加强防范意识，做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的秩序维护工作。协同供电局抄表员确认用电总量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。(11)完成上级交办的各项临时任务。三、工程部运行岗操作细则LO在服务中心的领导下，负责机电设备开关控制、运行操作、记录，维护保养等各种工作。2.0早上6：00抽生活用水；6：30检查天面散热塔水位是否正常；7：00开启电梯。3.07：00开启楼层风机；7：30开启中央空调主机一台及机组并做好运行记录。4. 08：00运行岗位交接班要做好交接班记录。交接清楚签名后才能交班。5. 012：00抽生活用水；15：00记录每天能耗用水超过50度即报服务中心；15：00运行岗位交接班要做好交接班记录。交接清楚签名后才能交班。6.016：00关闭楼层风机和巡查楼层设备；17：00到服务中心开碰头会，汇报每天工作情况。7.018：00关闭公共区电梯，办公区电梯只留一台；18：00关闭中央空调主机及机组；8. 02LOO巡查楼层设备，检查楼层设备；22：00运行岗位交接班要做好交接班记录。交接清楚签名后才能交班。9. 023:00巡查楼层设备，检查楼层设备。10.0上班时间不准睡觉、打牌、下棋等其他与工作无关的事情；不准私自调班；按规定对大楼进行巡查，并做好巡查记录。11.0每天按时巡视设备运行情况，检查工作中应挂“有人工作，禁止使用”指示牌；不知线路是否有电时，视为有电，不准用手触摸。12.0确保大楼供电、气、水、中央冷气正常，负责设备的运行操作。有问题及时报告上级领导。13.0密切注意设备运行情况，发现异声、异味及仪表异常，应及时检查，维修。如无法处理时，应报告工程部班长及服务中心。14.0无关人员不得出入机房，特殊情况需经服务中心批准。15.0必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。16.0须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关事情。17.0当值技工必须随身携带对讲机，并确保对讲机联络通畅，及时到服务中心接维修单并安排维修技工维修或自行维修。中、夜班当值技工在确保完成日常的抄表、记录及巡查的情况下，主动积极的配合秩维当值领班做好顶岗工作，并对当班内法院物业服务中心的所有事务正常的运作负有责任和义务。18.0接班人员提前15分钟到达岗位，用15分钟作为共同交接时间。19.0交接班双方人员必须做好交接班前的准备工作，准时进行交以及设备检修、变更情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交接班时，接班人按检查项目分别检查并仔细阅读运行记录情况，全部清楚后才签字接班，双方在值班日志上签字。20.0接班人员须知：上一班设备运行情况；正在检修的设备情况；仪表指示是否正确；设备故障处理的经过和结果。21.0上班的设备运行情况应在值班记录上交代清楚。22.0公用工具、器材有无缺少，安全用具及门柜锁齐全并摆放整齐。23.0上级通过上一班向下一班传达的任务以口头和书面两种型式进行交接，避免误传误解。24.0接班人员必须将未完工的施工或工作现场相关注意事项向接班人员讲明，并做好相关记录。上班未完成的工作需要下一班继续完成的工作，如接班人员要求交班人员协助完成的，交班人员必须协助完成。上班需交接的事宜，因交班技工未交接清楚或未做好相关的交接记录，因此而发生的问题，交班技工要承担相应的责任。25.0工程部机管系统巡查记录表每日记录三次，供配电设施运行记录表每两小时、空调系统运行记录表每小时记录一次，由工程主管检查后于月底将表格汇总存档。26.0水泵房、电井房、电梯机房、空调主机房、总控室等巡查签月底汇总交服务中心审核后由工程部存档。27.0厨房设备巡查表每周四由当值运行技工员工填写，经工程班长签名后交服务中心工程技术人员。28.0设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。29.0所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。30.0值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。31.0为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部必须对各系统设备进行日常巡检。31.1运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查。31.2运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管联系。31.3运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。3L4运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。31.5运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。31.6发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。32.0有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。33.0工程班长每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。34.0保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。35.0值班室内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。36. 0各运行工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。37. O程控交换机管理运行细则：37.1 保证交换机工作电源的正常供应及机房中央空调的开启。37.2 当班技工注意运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查维修。1.1 3交换机柜顶禁止摆放任何物件。37.4 未经服务中心同意，禁止修改机器参数。37.5 5配线架的配线改动后必须修改配线资料。37.6 维护终端平时应关闭，使用时再开启。37.7 机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上。37.8 涉及影响机器运行故障应于8小时内解决，一般的用户卡、中继卡的故障应于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上。37.9 每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。37.10 负责所管设备的工作，维护保养工作，严交接班格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场所干净），四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），五良好（使用性能良好、密封良好、调滑良好、紧固良好、调整良好）。37.11 熟悉掌握各种设备的技术状态、性能，消除各种隐患。发现问题立即报告主管并提供合理整改建议。37.12 高效优质地完成上级交代的其他工作任务。四、工程部维修岗当值规定1.0目的明确维修岗职责，规范维修岗日常工作，确保大楼及时完成维修维修工作。2. O适用范围工程部全体技工人员3. O职责3 .1严格遵守规定和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。4 .2努力学习技术，熟练地掌握管辖区电气设备的原理及实际操作与维修。3.3协助运行岗制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。3.4积极协调运行岗工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从运行岗的指挥。