房地产买卖案件审理处理要点全.docx

房地产买卖案件审理处理要点（一）必须提供的文件1.房产商需提供:预售许可证、房地产权证（大产证）、交楼通知书。2、买受人提供：预售出售合同、还款支付凭证。（二）主要法律条款1.城市房地产转让管理规定。2、上海市房地产转让办法。3、合同法。（三）相关案件：一逾期交房引起的纠纷1.审查主体资格：A、开发商是否取得预售许可证；B、预售许可证的取得主体是否是本案房产商；C、预售范围的房屋是否包括本案涉及房屋；D、如一审期间，房产房仍未取得预售许可证，则买卖无效;2、预售合同签订后是否办理登记，这涉及到房屋预售人取得房屋能否对抗第三人。3、交房日期：A、实际交房日期；B、房产商交房时是否取得大产证；C、如果通知时未取得大产证，以取得大产证为交房日期，晚交房天数按逾期承担责任。适用民法通则第112条及合同法109条；D、房产商若已通知收楼，买房人认为未通知，房产商应负举证责任证明其已通知；E、房产商逾期交房，是否有法定的逾期交房证据，如不可抗力，政府通知，均应扣除。4、购房者因逾期交房要求退房：A、只审查逾期交房是否达到了解除合同条件；B、达到了解除条件，可以解除，计算违约金；U若未达到，只不能解除，只能计算违约金。5、逾期交房违约金的计算：A、当事人有约定，从其约定；B、无约定，超过期限，计算违约金。二因实际变更引起的纠纷1、注意房地产转让办法第39条规定；2、如果预购人以房产商擅自变更设计理由则需审查。A、预购人与房产商约定的房屋平面图及有关的房屋结构等文字的描述；B、房产商实际交付的图纸；C、房产商设计变更有无征得预购人同意。三因房屋质量引起的纠纷（赔偿、退房纠纷）1.房产商提供的质检部门的验收证明（主要是指结构验收）；2、一般对房屋质量问题，根据质量检测机构的检测报告决定；3、根据检测确有质量问题的,根据高院（2000）第44号文的规定处理。四已购商品房被房产商抵押纠纷1、要求房产商提供预售许可证或合同，有关房屋被抵押的证明文件；2、要问房产商是否有抵押的事实，以及有关的抵押能否撤消，如不能撤消抵押则预售合同有效，买受人可追究房产商履行合同不能的责任，承担违约责任，退房，房屋价值按重置价。如能撤消，则合同有效，仍应继续履行。五房产商将已抵押房屋出售、预售纠纷1、要求房产商提供预售、出售合同，大产证、有关房屋被抵押的证明文件；2、问双方当事人房产商已在出售、预售合同时是否将抵押告知了买受人，买受人知道上述情况的具体时间；3、买受人知道或应当知道之日起一年内未提起撤消，买卖合同有效;4、买受人即使未行使撤消权，但认定房产商有欺诈行为的仍可撤消；5、合同法第54条第2款，城市房地产转让规定第6条，高院(2000)44号文。