“创新片区开发模式 推动企业改革转型”课题调研报告.docx

“创新片区开发模式推动企业改革转型”课题调研报告一、调研的背景片区开发是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性的改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。XX高新区片区开发综合项目采用“政府授权+投资合作+封闭运作”的模式，实现发展破冰，重启区域开发。虽然模式已基本落地，但在后续项目实操过程中不可避免会存在一些风险，如何进行风险识别、评估和应对，是该类项目急需解决的问题。二、片区开发项目推进过程中存在的主要风险（一）双方权责利约束不明确风险片区开发项目涉及工作内容繁杂、合作周期长，虽然前期有编制详细的实施方案，但正式签订的投资合作协议偏向于框架性，权责利约束不够详细具体，合作各方容易产生分歧和矛盾，影响项目推进。（二）项目征地拆迁进度不可控风险征地拆迁的主要工作包括征拆计划、征拆前入户调查、征拆费用预估、征拆进度推进等工作，主导权在政府方，项目公司负责将征迁资金打到指定账户，并提供必要的配合工作，征拆工作不力将直接导致项目实施进度滞后，发生额外资金成本，影响项目收益实现。（三）项目融资风险片区开发项目内部缺乏经营收益，大部分为市政道路和公共基础设施，完全靠土地收入去平衡投资，以及涉嫌以财政资金作为贷款的还款来源，一般银行贷款的可融性较差，项目融资方案较难落地。（四）项目资金平衡风险片区开发项目存在政府财税收入不能按预期实现或者合作开发范围内土地出让收入不足以平衡项目开发运营成本的情况，导致项目整体收支及社会投资人资金无法平衡的风险。三、对策和建议（一）维系政企关系，建立高度融合的合作机制与地方政府及平台公司加强沟通交流，建立高度融合的合作机制，对协议约定不明确的内容要有明确思路并与政府方能达成共识。一般来说，政府方主要负责项目发起、项目前期策划、投资项目的审批管理、编制规划可行性研究报告、土地报批、土地征拆及出让管理、地方各部门审批和群众关系协调、保障建设施工条件、产业发展扶持政策、产业导入和招商引资等；社会投资方主要负责项目的投资、建设、运营、配合产业导入等。（二）深度参与区域规划编制，掌握征地拆迁主动权区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署，为城市规划提供有关城市发展方向和生产力布局的重要依据。作为片区开发的建设者，项目公司理应具备主人翁意识，深度参与地方规划编制，了解区域发展动向；虽然项目公司在征迁工作中不占据主导地位，但是却掌握着征迁资金的拨付，在拆迁工作中要主动配合协助政府相关单位加快拆迁进度，掌握主动权，确保不影响项目开工及土地出让进度。（三）多样性包装，提高项目可融资性基础设施和公益性设施投资可以通过自有资金、保理、基金、信用贷等多种融资渠道统筹解决；可以加强与财务投资人、金融机构的对接沟通，提前引入各类金融资源和潜在合作方共同对接政府和相关主体，共同研究推进项目，提前做好项目的可融资性测试；同时可以通过在片区开发项目中包装若干个可以获得银行贷款的子项目提高项目的可融性，比如安置房、城市更新、有一定经营收入的公用设施等。（四）收入测算与产业导入并举，保证项目资金平衡一是建立开发时序的动态调整机制，根据实际进展情况及时调整投资计划，与政府和平台公司协商设立“止损”机制；二是根据当前地方房地产市场环境，引入外部专业评估机构，合理预测项目合作期内土地价格区间；三是科学合理估算项目开发过程中直接产生的税收及其他非税收入，预测未来产业税收和财政能力的增长情况等；四是明确政府增量财税收入返还平台公司的时间节点以及平台公司兑付社会投资人投资收益的时间节点，通过违约罚则提高政府和平台公司的违约成本；五是积极引导和配合地方政府片区开发项目与地方政府专项债、财政专项补贴性资金、地方国企信用债和收益债等有机结合；六是积极了解房地产开发企业和相关产业投资企业对片区的投资意向，聚焦产业导入，盘活土地资产，为项目实施的经济可行性提供增信。