物业工程管理 公共能耗分摊及统计分析.docx

物业工程管理公共能耗分摊及统计分析一、公共能耗分摊问题（一）住宅类型物业1、首先，要明确公共能耗是否包含在物业管理费中？这个，主要看物业所在地城市的规定。目前，国内主要是两种形式，少数省份和城市实行一费制，就是物业管理费包含公共能耗费用，业主不在对公共能耗进行分摊，如深圳。另外一种模式，是绝大多数省份和城市实行的，物业费用由物业公共服务费、公共能耗分摊、及其他费用组成，公共能耗费由业主进行分摊。2、公共能耗分摊的项目有哪些？按大多数省份和城市的规定，不是所有的公共能耗都是由业主分摊，只能是业主使用的公共能耗（如：生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量、差额电量等）进行分摊，而物业管理日常服务中的公共能耗（如：物业用房、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价等）不能分摊，由物业公共服务费中支出。具体如何实施，需要按当地法律法规执行。（二）购物中心、写字楼等商业物业购物中心、写字楼等商业物业，行业内一般是不实施公共能耗分摊，只是对商户（租户）的电价、水价等进行加成。去年开始，国家不允许对商户（租户）的水价、电价直接加成，而是要按政府规定的水电价格执行，但购物中心、写字楼的业主或物业管理方可以另外收取水、电服务费或进行水电损坏分摊（行业内，大部分是收取水、电服务费，与以前做法相同），这个是国家政策允许的。二、公共能耗的统计和分析管理1、专有及公共能耗的定义老周一般把物业管理区域的能耗分为专有能耗、公共能耗，具体描述为:（I）专有能耗。凡是由客户（业主、租户、其他使用人等）支付使用费用的能耗。包括：由客户（业主、租户、其他使用人等）自己使用、及分摊的公共水、电、气、供暖等费用的能耗。简而言之，就是业主或物业管理方能够收取费用的能耗。（2）公共能耗。由业主或物业管理方支付费用的能耗，含水、电、气、供暖等能源的损耗。（3）公共能耗的计算公式：公共能耗=业主或物业管理方支出的能耗费用一专有能耗（业主或物业管理方可收取费用的能耗）。2、公共能耗的日常管理(1)建立项目能耗计量台账- 新项目交付或开业前30天，项目的工程物业部应建立项目能耗计量台账。- 能耗计量台账内容包括：水、电、气等计量总表、内部计量分表、专有计量分表(客户计量分表)。- 能耗计量台账要明确说明总表、分表之间的隶属关系。- 项目交付或开业前，工程部要对所有的计量表及相关隶属关系核对清楚，不能有错误和遗漏。- 工程物业部要熟悉项目内所有的计量表的分类和用途，制定项目计量表的说明书。(2)抄表要求- 工程部要指定一名或多名责任心强、工作认真细心的工程人员作为抄表人员，负责定期抄表。- 计量总表：工程值班人员或抄表人员每日9：00-10：30,抄录项目计量总表(含：水、电、气表，下同)数据。- 重大耗能设备计量表：中央空调、热水泵及其他高耗能设备的计量表，工程值班人员或抄表人员每日9：00-10：30抄录一次。- 商户及其他公共计量表：项目物业服务中心抄录时间要与供电、水、气等部门抄表时间同步，抄表误差时间不得超过±2天。- 供水总表每天抄录完后要对比分析用水量是否正常，如发现用水量突然增大，需查找原因，看是否是由主水管道渗漏引起的。(3)公共能耗分析和控制- 每日能耗分析和控制：项目物业公司工程部每日抄录计量总表、重大耗能设备计量表后，应计算出上一日能耗用量，并与往期数据进行对比，如发现能耗用量突然增加或减少，应分析变化的原因。如非正常原因造成的，应及时组织工程人员对管道、线路进行排查。- 每月能耗分析和控制：供电、水、气等部门抄表及内部计量抄表结束后，物业公司工程部计算抄表数据，分析公共能耗用量，与上一年度同期、上月进行对比和分析,编制项目月度能耗分析报告。- 工经过统计分析，工程部发现月度能耗用量突然增加或减少，应分析变化的原因。如非正常原因造成的，物业服务中心应组织工程部及相关部门查找原因，并对公共设备用电、用水等进行控制。三、公共能耗计算、统计分析的注意事项1、抄表同步。工程部抄录水电气等总表的时间应与供电、水、气等部门抄表时间同步，抄表误差时间不得超过±2天；工程部抄录专有能耗计量表(即：业主、租户、其他使用人等)的时间应与内部抄总部时间保持总部，抄表误差时间不得超过±2天。2、计算公共能耗、专有能耗的数据口径应保持统一。即:- 计算"专有能耗"时，只能计算当月发生的应收能耗费用，不得在当月能耗统计中计入预收能耗费用、历史欠款的能耗费用。- 对于采用预付电费、水费的项目，必须按"业主方或物业管理方实际支出的能耗费用"，不能使用财务预付费数据。- 即：公共能耗，必须是业主方或物业管理方当月实际支出能耗一当月应收能耗，否是数据发生错位，很难计算清楚。3、分析公共能耗，必须同时核对：（D供电局（水务局）抄表数据（即：账单数据，含用量及金额）、（2）内部抄录的水电总部数据、（3）客户水电用量及金额、（4）公共能耗的水电用量及金额等几个数据。原因：国家用电，总部计量是实施的是峰谷平计量方式（住宅方面，业主是实施阶梯电价）；用水是实施阶梯水价。所以，如果单纯统计和分析"量"或者"金额"，都不能很清楚的反应公共能耗的控制状况，必须两者结合、相互核对才能分析透彻、分析清楚。4、总部要认真核对项目报送的公共能耗统计表因各种客观、主管原因，项目报送的公共能耗表都或多或少存在统计、计算错误，或者对公共能耗异常情况分析简单、不深入等情况；这些，必须要总部人员认真核对，并督促项目进行整改。