房地产企业项目可行性研究管理办法.docx
房地产企业项目可行性研究管理办法第1章总则第1条为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、规范化、标准化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第2条公司对开发项目实施论证、研究等相关工作时均应遵循本办法。第3条相关职责具体如下。1 .项目开发部经理组建研究小组，对项目可行性调研结果进行审核和确认。2 .研究小组负责对项目可行性进行立项调查研究。第2章可行性研究步骤第4条可行性研究的筹备工作。可行性研究的筹备工作包括提出项Fl开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等。第5条可行性调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。1 .市场调直应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项日的经济规模和项目构成。2 .资源调查的范围包括建设地点、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面，为下一步的规划方案设计、技术经济分析提供资料。第6条方案的制定与选择。研究小组在收集资料和数据的基础卜.拟定若干方案，对这些方案进行反复比较与论证后,从中挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案。第7条财务评价与不确定性分析。在对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，研究小组对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项Fl的盈利能力。第8条编写可行性研究报告书经分析与评价，研究小组编写"可行性研究报告"，并推荐可行方案和实施计划。报告书通常包括以下六部分内容。1 .封面：要能反映评估项目的名称、作者及可行性研究报告写作时间。2 .报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过IoOO字为宜。3 .目录。4 .正文：即可行性研究报告的主体，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论及建议等内容。5 .附表：一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项日销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6 .附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章可行性研究的内容第9条研究项Fl概况。1 .项目名称。2 .项目的地理位置。3 .项目所在地的周围环境状况。4 .项目的性质及主要特点.第10条开发项目用地的现状调查及动迁安置。1 .土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位.2 .人口调查：包括开发项Fl用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3 .建筑调查：包括开发项目用地范围内建筑物的种类、各种建筑物的数量及面积以及需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4 .各种市政管线：主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及动迁日标和其可能实现的时间。5 .其他地下、地上物现状：包括水井、人防工程、各种管线等：地上物包括各种树木、植物等。开发项Fl用地现状要附平面示意图。第U条确定市场分析和建设规模。1 .市场供给、需求现状分析及预测。2 .市场需求现状分析及预测。3 .市场交易的数量与价格。4 .服务对象分析、制订租售计划。5 .拟建项日建设规模的确定.第12条选择规划设计方案。1 .选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2 .项目构成及平面布置。3 .选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量和建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条资源供给情况分析。1 .建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。2 .项目施工的组织计划。3 .项目施工期间的动力、水等供应。4 .项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条项目开发组织机构和管理费用研究。1 .开发项日的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。2 .人员培训计划、年管理费用估算等。第15条制订开发建设计划。1 .前期开发计划：包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作。2 .工程建设计划：包括各个单项工程的开工和竣工时间、进度安排、市政工程的配套建设计划等。3 .建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条项目经济及社会效益分析。1 .项目总投资估算：包括开发建设投资和经营资金两部分.2 .项目投资来源、筹措方式的确定。3 .开发成本、销售成本、经营成本估算.4 .销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。5 .财务评估：即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。6 .风险分析：一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析：另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。7 .项目环境效益、社会效益及综合效益评价。8 .结论及建议：即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第4章可行性研究的管理第17条公司开发项目时都必须编制可行性研究报告。对于一般规模的开发项目，由项目开发部组织人员进行研究：对于大规模与超大规模的开发项目，必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究工作。第18条公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章,签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。第19条项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起，并由专人负责保存。第20条开发项目竣工验收结束后，项目可行性研究人员应开会进行总结，找出成功经验和失败教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。第5章附则第21条本办法由项目开发部制定，其修改、解释权归项目开发部所有。第22条本办法自颁布之日起执行。
