珠海市国有建设用地地价管理规定起草说明.docx

珠海市国有建设用地地价管理规定起草说明进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，珠海市自然资源局起草了珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿）（以下简称“管理规定”）。起草说明如下：一、制定背景和必要性（一）原地价管理规定即将到期。珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知（珠府（2019）61号，下称“珠府（2019）61号文“）有效期至2024年9月30日，需在到期前研究出台新规定，确保政策有效衔接。（二）需衔接国家、省、市最新规定和要求。珠府（201961号文自2019年10月1日起施行以来，国家、省、市级层面陆续出台及修订了一系列涉及地价计收的政策及规范性文件，对土地供应方式由划拨转为出让补缴地价、工业物业产权分割转让补缴地价规则等作出了调整或补充。（三）需研究处理新出现的问题。在实际工作中，遇到了独立式住宅（别墅）建设配套的地下空间、工业（产业）用地利用空地增建地上停车楼及宿舍型保障性租赁住房、部队经济适用住房申请上市交易、原一体化改革发展新拓展区域纳入地价计收政策适用范围及单个项目建设的围填海成陆土地政策衔接等问题，需要在新规定中予以明确。二、文件依据（一）中华人民共和国土地管理法（二）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（三）中华人民共和国城市房地产管理法（四）划拨用地目录（五）国土资源部国家海洋局关于加强围填海造地管理有关问题的通知（国土资发（2010）219号）（六）国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知（国土资厅发（2018）4号）（七）土地利用现状分类（GB/T21010-2017）（八）城镇土地估价规程（GBT18508-2014）（九）广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知（粤国土资规字（2017）2号）（十）广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知（粤自然资规字（2018）4号）（十一）关于印发进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知（粤自然资规字2019）8号）（十二）关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知（珠府（2010）44号）（十三）珠海市人民政府关于印发完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展实施意见的通知（珠府函（2018）147号）（十四）珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知（珠府办（2020）11号）（十五）珠海市人民政府关于公布珠海市国有建设用地使用权基准地价的通知（珠府函（2021）285号）（十六）珠海市工业物业产权分割转让管理办法（试行）（珠自然资字（2023）572号）三、起草过程2023年5月至9月，为做好珠海经济特区土地管理条例修正后续地价计收具体实施工作，我局启动了珠府（2019）61号文修订工作，采取书面征求意见、座谈等方式，向各区政府（管委会）、市政府各部门、各直属机构及珠海市评估协会，征集对珠府（2019）61号文的修改意见。2023年10月，结合上述征集意见情况，我局组织开展多轮内部研讨，形成了珠海市国有建设用地地价管理规定（征求意见稿），并于2023年11月6日发函征求市有关单位意见。2023年11月21日，结合相关单位意见，进一步修改完善形成了珠海市国有建设用地地价管理规定（第二次征求意见稿），再次发函征求相关单位意见；并于2023年11月29、30日，组织珠海市评估协会及相关会员单位、企业座谈，研究讨论征集对珠海市国有建设用地地价管理规定（第二次征求意见稿）的修改意见。四、主要修订内容本次修订主要有以下五方面内容：（一）调整了章节划分。调整后，管理规定共有总则、划拨用地、出让用地、其他、附则等五章，各条款拆分、归整纳入对应章节。（二）调整了适用范围。将原横琴一体化改革发展新拓展区域纳入适用范围，并明确了该区域政策衔接；（三）衔接国家、省、市最新规定和要求。一是根据国有建设用地使用权出让地价评估技术规范城镇土地估价规程工业项目建设用地控制指标珠海市人民政府关于公布珠海市国有建设用地使用权基准地价的通知（珠府函2021）285号）等规定，将原以基准地价计收的两类情况调整为以评估价计收，修改了“三通”和“五通”的内涵，并根据房地产及财政管理有关规定首次提出了无偿划拨用地涉及非各级财政承担项目建设资金的建设项目需用地单位缴纳土地取得成本；二是根据机构改革工作分工，增加了“工信”部门作为土地有偿使用管理工作的配合单位，并明确了“经济功能区管理机构履行区政府的职责”；三是完善了工业物业产权分割转让等补缴地价及三种地价核实手续情形，并细分了土地取得方式转让（含划拨改为出让）补交地价的方式；四是根据广东省自然资源厅等关于印发进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知（粤自然资规字（2019）8号），完善了工业用地出让底价下限管控；五是根据广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知（粤自然资规字（2018）4号）关于统筹地上地下空间增建停车场的规定，新增了各类用地地上停车楼计地价方式。（四）结合实际情况，调整、补充明确四类情形地价计收规则。一是完善了地价款的表述，并新增了“作价出资（入股）”的供地方式；二是补充了住宅（别墅）配套的结建式地下空间统一登记为住宅的，以及其他各用途地下空间的地价计收方式；三是新增了“商业用地地上使用权”的地价计收方式；四是在加油站用地批准增加加气功能的基础上，新增了“加氢”功能；五是新增了“临时使用国有存量建设用地使用费”的计收方式，并修改完善了“历史上实际使用国有存量建设用地用于经营性用途且暂无法完善用地手续的”的相关表述；六是新增了“单个项目建设的围填海成陆土地”地价计收方式；七是为避免政策漏洞（如上级部门出台新政策、特殊部门的政策），增加了“本管理规定与省级（含）以上政府部门、军队政策存在不一致的，按照省级（含）以上政府部门、军队政策执行”。（五）删除了两方面内容。一是创意、软件、信息、动漫、无污染生产等新型产业用地的条款，鉴于新型产业用地另有规定，删除了相应条款；二是考虑到孵化器项目、重点文化项目及文化产业园区用地等政策已废止，本次删除了相应条款。