商业地产商铺返租需要处理的几个关键点.docx

商业地产商铺返租需要处理的几个关键点商业地产项目作为商业与房地产的结合，有太多的参与者：发展商、商铺投资者、租赁经营者及最终商品消费者。而从营销推广模式上看,也从最初的买方与卖方的简单营销关系,发展成为经营与销售兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商铺投资者、租赁经营者之间的多赢局面。大型商家整体租赁与商铺销售的关系当前市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式基本概念是：商业项目由大型商家整体长期租赁。大型商家作为本项目商业经营者角色存在，而商业裙楼再分割成各种不同单位销售给小业主,小业主则是作为商铺的投资者而存在,发展商作为物业开发者，既是三者之间的组织者又是协调者，因而从整体上看，有两个基础点与两个关系：两个基本点：1、发展商与大型商家的租约必须与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。2、购买本项目商铺前提是：小业主在租期内的不能自行经营与自行出租，必须与发展商签定与租期相一致的承包经营协议，而发展商则通过与大型商家的租赁协议保证小业主的租期收益。两个关系：1、发展商与小业主的承包经营关系。2、大型商家与发展商的承租方与出租方的关系。小知识：商圈一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，即如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商投资商铺应知的四点常识寻找参数。市口成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市口在区域中是不错的了。准确的市场定位。产业市场对于一条商业街而言，商铺是否在头尾中间并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报，但楼层租金往往最能体现商铺的价值。i般一楼、二楼的租金要相差23倍，而商铺的价格更会差25倍。因而一楼的商铺往往最好租,租金也高，对投资者也最有保障。要有房产管理自主权。自主权越高，收益越单纯。单独的小商铺，要比在大商场分割的小单元自主得多。使用率高。最好选择店前有较大空间的店铺。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流量大，布局又比较简单合理，就能有效提高使用率。因为使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商业租赁用户的竞争，提高房租收益。