物业公司综合管理对外投资标准作业规程.docx

物业公司综合管理对外投资标准作业规程1 .目的规范物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。2 .适用范围适用于物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。3 .职责(1)公司总经理负责对外投资的论证、决策工作。(2)公司各职能部门负责组织、参与对外投资的论证、公关、决策工作。4 .程序要点(1)项目来源与立项a)当公司对外寻找到新的多种经营投资项目或寻找到对外招标物业管理项目时，总经理应指令分管副总经理对候选项目进行初步论证。b)初步论证主要是初步进行技术经济分析，如果结论可持，分管副总经理应当编写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。C)项目立项的基本要求是： 有明确的项目说明、概况； 有较为准确的技术经济分析； 有结论； 有对外投资合作的步骤、方法； 有必备的原始凭证； 有明确的立项结论。(2)拟选项目的可行性论证。a）项目立项后，总经理应及时组织相关人员组成主题可行性论证小组。对拟选项目进行全面可行性研究论证。b）可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响认证结论的前提和原则。（3）可行性论证报告书的编制要求a）可行性论证报告书的内容应当包括以下几部分： 投资项目的基本情况； 影响投资的基本要素；技术、资源的可行性论证；经济及风险论证：成本预测；利润预测；风险论证。 本公司的优劣势分析； 结论； 实施工作进度预测表。b）可行性论证报告书的编制要求： ”投资项目的基本情况”要求较详细地列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等。 “影响投资的基本要素”要求详细列出拟投资项目的对外合作条件和可能影响本次可行性研究的因素； “技术、资源论斑点”是可行性研究的重要论证之一。技术论证主要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证，资源论证则是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力； “经济论证”是可行性论证的核心部分。编制时要求：详细测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本；利润测算则是在测算完毕预期收入后，依据收入测算出的预期投资利润、利润率和收益率；“风险分析”要求对对外投资进行详细的盈亏平衡分析、现金流量分析、敏感性分析和必要的投资风险概率分析。 “投资的优劣势分析”要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对可能出现的各种隐忧应详细列出。（4）论证结果的处置a）可行性论证结论出来后，总经理应召开经理办公会议或专题讨论会议，邀请有关专家（必要时）一道对可行性论证的过程和结论进行评审。b）评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，总经理应在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上做出拟选项目上与不上的审批： 决定投资的，开始组成项目组开始投资准备工作。暂缓投资的，将前期已经做完的可行性论证报告书、立项建议书和评审报告书一并归档备用。C）评审认为可行性论证论证不充分、不完善的，应当交由可行性研究论证小组继续补充论证直至清晰完善。d）可行性研究论证认为不可行的，论证小组应当将可行性研究报告书，连同各种原始凭证一并交总经理，由公司总经理决定是否归档保存。（5）对外参加公开招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由公司总经理组织编制物业管理投标书（详购见物业管理投标方案编制标准作业规程）。（6）对外投资（标）金额在50万元以下的项目，在经理办公会议讨论通过后由总经理批准；金额在50万元以上的对外投资，由经理办公会议讨论通过后报公司董事会讨论审批，批准后由总经理对外签约、组织、实施。5.记录