商业地产开发操作选址.docx

商业地产开发操作选址一、选址的意义：随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。二、集团选址的标准：本着深耕吉林的发展方针战略，在吉林省各地级城市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市）。集团选址标准为：1 .城市整体环境1.1 城市常住人口：50万以上。1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。1.4年社会消费品零售总额180亿元以上。1. 5城镇居民人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消费支出5000元以上。1.7 城市规划重视第三产业。1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。1. 9该城市有明显的支柱产业。1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。1.11 城市房地产行业年开发量100万后以上，竣工量50万后以上。1.12 住宅地产均价在2000元11f以上，商业地产均价在4000元/肝以上。2.项目地块条件2.1 地块要求：净地、5通一平。2.2 地块面积：商住总体面积35-50万户，商业用地面积10万肝左右。2. 3项目位置符合城市未来发展方向。2.10 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。2.11 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。2.12 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。2.13 距市中心车程不超过15-20分钟。2.14 项目周边经停公交线路不少于5条。2.15 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。2.16 项目地块要求规整。2.17 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道（双向6车道）或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。2.12距项目1.5公里无经营面积超过5000011f的同类业态为佳。