米兰百货项目分析与建议.docx

米兰百货项目分析与建议一、项目概况1、项目情况：项目地处邢台市中心位置，新世纪广场西北角，东临新华路，西至居民生活区，南到西关街，北临大通街。项目占地16.8亩，总建筑面积40000多平方米，容积率3.56,经营面积达40000平方米，临街周长800米。项目共建有六层，地下一层，地上五层。采用全框架设计，层高4.8米，设有进口双效中央空调系统、客梯、货梯、电扶梯，将近300个停车位，还有特殊需求的上下水、燃气、排烟等功能配套。项目主体已封顶，现在还没有完全进行内外装饰装修和设备安装工程。2、地理位置：本项目地理位置优越，地处市中央位置，临近交通枢纽火车站、汽车站，位于邢台市中心四路（新华路、大通街、西门里、西关街）交汇处，东距邢台市“新世纪广场”100米，西距火车站、长途汽车站180米，可谓占据四大街区（西门里、中兴大街、大通街、新华路）、三大广场（火车站广场、新世纪广场、卧牛城广场）、二大交通枢纽（火车站、汽车站）。周边为商场、市政府、医疗、金融、邮电、供电、铁路员工聚集区等行业集中住宅区，具有无可比拟的商业氛围和广阔的市场前景。半径一公里内有邢台市政府、新世纪广场、中国银行、水产市场、果品市场、证券市场、火车站、汽车站、人民医院及烟草大厦、国贸大厦等星级酒店，构成繁荣的商业中心，商城门前有十余路公交车经过，通达全市，客流庞大，是商家必争之地。3、项目周边商业氛围项目周边商业氛围浓厚，项目处于邢台市中心商圈（新世纪广场商圈）中，周边商业业态多样且分布广泛，周边的商业主要分为：1）大型综合百货商场：主要有中北商场、新亚商城、新世纪商城等。2）、商业步行街：亿德隆购物休闲广场。3）、专业市场：电器：苏宁电器、国美电器；家具：东明国际家具博览中心、中信家具广场、新襄都家具商场等；图书：成龙图书文化城；副食品：西门里综合市场；针织品：针织品百货批发市场；烟酒：汇丰名烟名酒商城；通讯、数码：鹰杰通讯、华业数码通讯广场、广龙电子城；五金机电：华北五金机电批发市场，以及以此批发市场为核心形成的新华北路沿街五金机电交易圈。；4）、酒店、餐饮：三联大酒店、邢州大酒店、东京大酒店、烟草大厦、水晶宫休闲广场等。5）、沿街门市专卖店：好利来糕点、美国加州牛肉面大王、北京益明眼镜、肯德基快餐店等。4、项目的优劣势分析下面是项目的优劣势情况分析：优势：1）、地理位置优越，交通便利。项目地处市中央位置，临近交通枢纽火车站、汽车站，位于邢台市中心四路（新华路、大通街、西门里、西关街）交汇处，紧邻主要交通干道新华路，10余条公交线路在此经过，交通非常便利。2）、周边商业氛围非常良好。项目处于邢台市中心商圈的中心位置，周边有大型商场（新世纪商城、中北商城、新亚商城），专业的大型市场（东明国际家具博览中心、苏宁电器、华北五金机电批发市场、鹰杰通讯等），商业步行街（亿德隆购物休闲广场），商务楼（财富购物广场、东海尖端商务、广龙电子城），酒店（三联大酒店、烟草大厦、邢州大酒店）等。劣势：1）、项目周边环境状况较差。项目周边道路及旧居民楼对项目的形象造成不良影响。项目东面广场四路在此汇合，路面状况不是很好，交通容易出现混乱；大通街和西关街以及西门里街这三条街道较狭窄，门市档次较低；项目西面旧的居民楼年久失修，非常破旧对项目的整体形象造成特别不利影响，降低项目的档次。项目又临近火车站、汽车站、新世纪广场，人流量较大，小商小贩的摊点较多，卫生状况较差，致使周边环境质量有所降低。2）、项目的地块形状不是太理想。项目临街面较长的一面临近大通街，而大通街的商业氛围并不是很浓厚，并且大通街的街道状况并不是很理想，而临街面较短的一面才临新华路，新华路的商业氛围要远好于大通街。3）、项目周边其它商业项目经营状况不太良好，对本项目在聚集人气方面有一定影响。项目南面广龙电子城经营比较惨淡，其商业和写字楼出租率都较低，并且经营档次也很低；距离项目较近的财富广场经营情况也不尽人意，出租率和商业招商极其不好;对面及旁边商业经营状况也不太良好。这样对本项目在聚集人气方面会造成很大的不利影响。二、项目存在的困难与风险虽然项目所处的地理位置较优越，地处邢台市核心商圈中，但是项目的运营仍然存在着很大的困难和风险：1、由于项目是在2003年启动，时至今日是已有3年的烂尾楼，这样就造成了项目在人们心中不好的形象，所以我们要对项目进行重新策划包装，以重新树立人们对本项目的信心。但是要改变人们对项目的认识，重新树立起消费者对本项目的信心，可能会存在着一定的难度；2、近几年，邢台市的商业地产较为疲软，尤其是产权式商铺开发运营情况不是很良好，其米兰百货自身就是一个例子，还有财富广场的运作经营也不理想。但是如果不开发产权式商铺，作为开发商利润可能会有所降低。如果开发产权式商铺就可能会面临较大的经营运作风险。3、项目周边的道路状况及旧的居民住宅楼对项目的形象影响较大，要彻底消除不利影响，如果对项目周边的道路和居民住宅楼进行重新规划或拆除。可能会存在较大的难度；4、项目南北两面西关街和大通街最好进行修整改造，因为现在这两条街道环境状况都较差，对项目的形象影响很不好，要对其进行改造需投入较大量的资金，这样就大大提高了项目的运营成本；5、项目最大的风险是后期经营风险。项目所处的位置并不是最好的位置，以及诸多不利因素，项目在后期经营运作方面可能会存在较大的困难，后期的经营运作风险可能会较大；三、项目的业态定位建议综合考虑邢台市的商业运作情况，以及项目所处商业圈的商业运作情况，建议项目的业态定位在综合的商业中心，主要有以下业态构成：1、 商务酒店。主要服务项目包括：餐饮、住宿、休闲、娱乐。项目临近火车站、汽车站和几个规模较大的商业中心和专业批发市场，以及周边市政机关企事业单位，流动人群较大，在此地段己有几个较大型酒店，因此建议本项目增加酒店业态。2、 产权式商铺。主要定位于服装，主力为休闲服饰。项目所在商圈只有新世纪商城、中北商场（三层）有这种规模相对较大的休闲服装卖场，并且产品档次参差不齐，经营管理不够专业，并且购物环境较差。其他商场（大洋百货、家乐园购物中心、新亚购物中心）多为品牌服装，价位较高，一般不还价，消费人群受到很大限制。所以建议项目一层至四层定位为产权式商城，经营品牌服装的批发兼顾零售，做大型的服装广场，五层用作办公。3、 大型超级市场。可以在项目的一、二层，与有实力的商业零售企业合作，建立超市等业态。三、四层做专业卖场。最好和有一定实力的商业零售企业合作，这样可以借助于对方在商业运营等方面的成功经验，为项目极大的聚集人气，不但提升项目的品质，而且为项目的后期销售有很大的帮助。4、 品牌特色商店。沿街的商铺主要定位于品牌特色商店，进行统一招商引入知名商业品牌店、专卖店以及餐饮名店。四、项目的经营运作建议项目在经营运作中应该注意一些情况，如：1、因为项目是已经搁置3年的一个烂尾楼，改变其在人们心中的形象，重新树立消费者对项目的信心尤为重要，所以建议以这种产权式商铺业态为主，先统一招商、自主经营，再出售产权。这样虽然运作周期会有所加长，但是会更加有利于项目的后期销售,更有利于扩大项目的利润率。2、酒店的入口最好设在项目的西入口，以便把临近新华路的主入口让位于商业，同时把项目西面重新规划，更有利于酒店停车之用。3、对于消除西面旧居民区对本项目的影响，可以重新规整其围墙，并在围墙边上做起较高大的广告位，这样一方面可以把旧居民区遮挡住，另一方面可以对我们项目进行宣传，比如：为酒店做广告或者为以后的商业作为宣传广告位。4、整层出售或大面积出售、招商。可以考虑和比较有实力的商业零售企业合作，己达到整层或大面积出售。这样不但可以大面积销售，而且可以带动后期商铺的销售。但是整层或大面积出售可能会降低利润率。五、项目财务分析由于本项目的运作的特殊性，前期的资金投入比较大，包括项目的装修装饰，前期投入将超过1个亿。同时，短期内还需要投入相当大的资金进行市场的培育，故此项目正常营业的前两年内很难盈利。这些对于开发企业的资金运转有很大的压力，同时对商业运营公司也有很大的考验。从财务分析来看，项目运作的难度很大，风险也很大。故此，对于本项目的运作，我司的意见是投资收益率低，不宜运作。