记账实操-个人出租房屋纳税指南.docx

记账实操一个人出租房屋纳税指南一,增值税（5%L5%免）5%征收率出租住房5%征收率减按L5%出租非住房其他个人，采取0次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入未超过10万元的，免征增值税【政策文件】国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（201636号）文件附件二第一条第九项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。自2016年5月1日起执行。财政部二,个人所得税（10%/核定5%所得率=0.5%）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按"财产租赁所得"项目计算缴纳个人所得税。对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。根据个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。【关注】个人所得税按照征收方式计算缴纳：L采用查账征收的，房屋租金扣除以下项目后为应纳税所得额，按照10%的税率缴纳个人所得税。扣除的项目及次序如下：（1）出租住房缴纳的税金、国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加。（2）向出租方支付的租金。（3）出租人出租住房时实际开支的修缮费用。以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。（4）税法规定的扣除费用。每次出租住房租金收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。2.采用核定征收的，以房屋租金的5%（目前大多省份）核定应纳税所得额，按照10%的税率缴纳个人所得税。即个人所得税按房屋租金收入0.5%征收。【政策文件】财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）三、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。本通知自2001年1月I日起执行。财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。（二）向出租方支付的租金。（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。（四）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。三、房产税（4%/减半2%）,个人出租住房>减按4%的税率注：2022.1.1-2027.12.31对小规模纳税人在50%额度内减征【政策文件】财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）二、对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收。至2027年12月31日，对小规模纳税人减半征收。此外，教育费附加、地方教育附加方面，根据财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税201612号）规定，如果月租金不超过10万元，予以免征。【案例解析】2023年2月底，小B将一套位于济南市的住房出租给小A,租期半年（2023年3月1日2023年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，小B支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，小B应如何缴纳税款？1.增值税（小规模纳税人月租金10万元以下免）小B收取半年租金共计9000元,分摊后的月租金收入为1500元，未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。2、免缴印花税及城镇土地使用税。3、房产税（个人出租住房税率2%）因免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%=30（元）。半年为180元。4、个人所得税（个人出租住房税率2%）由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000-房产税30*6-修缮费用300）×（1-20%减除费用）l%=681.6（元）o如按核定征收，则个人所得税=9000*5%*10%=45元。综上：个人出租住房（月租金小于10万元）约定税负为2.5%,包括房产税2%和个人所得税05%（核定），免征增值税及附加税等其他税。