北京朝内项目市场调研总体控制性计划.docx

一、调研目标围绕项目周边区域市场状况，以实用性、真实性为原则，以区域市场调查、客户调查和市场分析、营销建议为基本点，为发展商在朝内区域投资开发的写字楼及商业项目决策提供准确而详实的市场调查信息以及最有效的策略建议。二、调研范围重点针对朝内大街、朝外商圈、东城区、崇文区以及CBD商圈等相关范围内的写字楼、商业以及相关项目整体市场发展态势进行整合，并重点在产品、价格、客户构成、行业、购买用途等方面进行详细的调研。.三、调研方式：1、采用实地调查、网络信息采集、电话调查、文件数据库检索等基础调研手段对调研标的进行定量和定性分析。2、结合调研获得相关数据、信息、资料对调研目标重点进行定性分析。3、各责任单位统一调研口径，对重点项目、区域、客户以及其他相关调研课题进行调研。四、调研计划1、调研时限：完成全部调研工作及提交最终调研报告的期限为2004年4月30日，每周五汇报调研成果。2、成立调研专案组，核心组3人；市场组3人；项目组5人；营销组4人；共计12人。3、市场组、项目组、营销组同步进行调研，各小组之间及时沟通、交流，资料、信息充分共享，整过调研过程进行有组织的、科学的分工，每个阶段必须有调研成果。4、每周最后一天进行会议讨论，由各组负责人汇报工作进度、内容，全体人员讨论并给于修改意见。五、调研组建、分工及职责1、核心组：文IJ总、XX、XX刘总为专案组的总负责人，协调人员配合、分工，对整过调研过程进行监控，XX、XX全面协助刘总完成调研工作，与住总公司及时沟通，形成和完成最终的调研报告。2、市场组：XX、XX、XX（XX为第一负责人）该组主要负责宏观市场环境调研，调研范围：政策法规、总体市场环境、城市及朝内区域的规划，区域社会、经济、人文等、项目周边市政建设等资料信息的收集、整理、分析工作。3、项目组：XX、XX、XX、XX（XX为第一负责人）该组主要负责区域竞争项目调研，调研范围：项目基本参数调查及评价，项目定位分析、推盘、销售组织及执行模式，定价及价格策略、产品分析、租赁市场调查等。4、营销组：XX、XX、XX、XX（XX为第一负责人）该组主要负责客群分析、推广主题及概念、推广渠道、促销活动、广告表现等公建市场营销推广调研。调研时间WiM序号调研内容调研要求完成日期三三备注第一周(544)政策环境1金融、税收政策银行信贷政策、物业税等及分析4月5日XX2土地政策土地出让方式等政策及分析4月5日3销售管理办法等政府规范销售环节相关规定和法规及分析4月5日4物业管理收费标准、服务细则等政策规定及分析4月5日5建材、环境政策智能、环保材料要求等级分析4月6日6建筑规划设计规范公建规范设计要求及分析4月6日XX7整体分析宏观政策对房地产的影响1、政策对整体市场的影响2、从政策层面预测市场发展方向及建议4月7日城市规划和区域总体环境分析1北京市城市总体规划北京市最新城市规划基本项目在整体规划中的地位和作用及建议4月7日XX2北京市商务区域规划写字楼、商业、业态规划基本项目在整体规划中的地位对策4月7日3朝阳门区域规划1、住宅规划、商业和写字楼规划2、区域发展规划、特征、道路交通3、商业氛围、市场成熟度4、本项目在区域规划中的位置及建议4月7日4社会、政治、人文情况包括：人流、车流、消费观念、消费特征文化背景、历史变迁、商圈、业态、配套等4月8日XX第二(12/416/4)市场环境1房地产总体市场环境包括住宅、商业整体市场环境发展及预测4月12日2房地产总体市场供求及分析1、供求状况2、供求预测4月12日XX3写字楼、商业地产供求及分析1、写字楼、商业市场供求及分析（细化）2、市场预测及建议4月12日4价格走势分析、预测及建议1、体市场价格分析、未来价格预测2、写字楼、商业物业价格分析及走势3、价格策略4月13日调研报告1宏观政策环境及分析4月14日2城市规划和区域总体环境分析4月14日3宏观市场环境及分析4Jl15H4总体宏观分析及建议4月15日调研区域砂调研内容调研要求完成日期三三备注第一周(544)期内区域朝外区域fcF姆1项目基本情况调查及分析1、项目名称，项目档次、项目位置、开发商、入住时间、开发规模等2、项目特色、物业管理、效果图3、产品设计、功能设置等4、对每个楼盘的总体评价5、对成功运作的典型楼盘的重点分析与评价4月7日XXXXXXXX2区域产品分析1、产品设计、配套、设备设施2、研究区域产品的共性与特性3、预判区域产品市场的总体发展趋势。4月7日XXXX3区域价格分析1、价格方面2、区域租售市场分析4月7日XXXX4区域公建项目经营模式I、商业销售、经营模式2、写字楼销售4月7日XX5销售执行调查组织结构、模式4月7日XX6调研报告1、区域市场分析2、区域价格分析3、区域产品分析4月8日XX第二(9/416/4)崇文区域C8D区域燕莎区域1项目基本情况调查及分析调研要求细则同上4月13日同上2区域产品分析4月13日3区域价格分析4月13日4经营模式4月14日5销售执行调查4月14日6调研报告4月15日第三(16/4-23/4)中关村区域金融街区域西直门因tE三WZM1项目基本情况调查及分析调研要求细则同上4月19日同上2区域产品分析4月20日3区域价格分析4月20日4经营模式4月21日5销售执行调查4月21日6调研报告4月22日第四周(23/430/4)调研报告1项目市场定位4月26日XX2客户定位客户定位建议；潜在客户挖掘建议4月26日XX3产品定位产品档次、配套设施建议4月26日XX4规划分析与建议功能设置建议（邀请中建陈总）4月26日XX5项目SWoT分析优势、劣势、市场机会点等4月27日XX5价格建议营销价格策略建议4月27日XX6项目核心价值挖掘4月27日XX7租售价格走势预期4月27日XX8销售执行建议4月28日XX第三部分：媒体推广市场调研总体控制性计划调研区域调研项目调研内容调研要求完成日期MEA备注第一周(144)1口标客户分析1、需求类型：对金融机构、外企、外地机构/企业、企业总部、政府机构、中小成长型企业、其他类型进行分析2、需求特点：客户心理类型、客户潜在需求挖掘。3、客户购买力及购买方式等分析4月6日2推广主题、推广概念4月6日3推广策略、广告表现4月6日4媒体渠道、媒体选择4月6日5现场包装、销售道具4月6日6调研报告的形成4月7日第二周(9/4-16/4)崇文区域CBD区域1口标客户分析1、需求类型：对金融机构、外企、外地机构/企业、企业总部、政府机构、中小成长型企业、其他类型进行分析2、需求特点：客户心理类型、客户潜在需求挖掘。3、客户购买力及购买方式等分析2推广主题、推广概念3推广策略、广告表现4媒体渠道、媒体选择5现场包装、销售道具6调研报告的形成第三(16/4-23/4)中关村区域金融街区域1口标客户分析1、需求类型：对金融机构、外企、外地机构/企业、企业总部、政府机构、中小成长型企业、其他类型进行分析2、需求特点：客户心理类型、客户潜在需求挖掘。3、客户购买力及购买方式等分析2推广主题、推广概念3推广策略、广告表现4媒体渠道、媒体选择5现场包装、销售道具6调研报告的形成7第四周(23/430/4)调研报告1媒体推广市场分析4月27日2项目推广概念和主题建议4Jl27日3项目广告表现调性4H28H4项目形象定位建议4月28日5诉求重点4月28日