运河人家项目一期经济效益核算表.docx
运河人家项目一期经济效益核算表一、项目初步定位本项目地块占地97240平方米，以住宅、商业为主要物业类型，其中住宅的建筑面积为126800f,商业的建筑面积7300m?,幼儿园的建筑面积为1500rfo具体经济指标如下（估算）：占地面积（Irf）建筑面积（Irf）销售价格阮/也）饴售额（万元）一期97240（含滨河绿地及道路面积）住宅：126800270034236商业：730067504927.5幼儿园：1500总计13560039163.5二、项目开发的成本分析本项目开发由土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、公建配套设施费、房地产各项税费、管理销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加等构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项计提依据和计算过程。详见如下：项目各类开发成本一览表单位：万元项目名称总投资单方成本（元/而）工Slt(Irf)备注1、土地费用22753.19土地成本17494.4597240120万/亩土地出让金5056.4897240土地评估价*40%（I类地1300元/mi）土地出让金契税202.26土地出让金额的4%2、建筑安装工程费17364小高层1648413001268001300cma公建配套8801000880010007Cma3、前期开发费2141.38三通一平费135.610135600规划设计费14.591.597240按1.5元/.计算监理费94.927135600勘探费35.9571800按5元/nf计算规划方案、图纸设计费271.220135600按20元/m,计算设计、图纸审查费13.561135600按1元/计算环境评估费42-10万平米收取3-7万维护基金783.27售价的2%档案管理费6.780.5135600造价站造价费28.482.1135600工程造价审计费52.09工程造价的0.3%质检站收费50.853.75135600节能墙改费67.85135600渣土费13.561135600防雷设计方案论证费6.780.5135600项目建议书费用61项招标费用38.2工程造价的0.22%计算交易中心交易服务费5.257000元/栋15栋承担一半的费用城市配套费474.635135600住宅35元/ma规划测绘费6.320.6597240施工放线费4.515栋3000元/栋修理性设计费14.581.59.72公顷1.5万元/公顷日照分析费10.850.81356000.8元/平方米绿化审查费1.70.5340340.5元/平方米4、基础设施、配套费3377.6智能化系统费用135.610135600室外采暖管网135.610135600室外给水管网135.610135600消防给水管网203.415135600排水管网135.610135600室外配电管网（含变压器）406.830135600供暖初装费67850135600自来水接口费51项小区围墙费32.52601250铁艺运河围栏10.4260400物业569.5221003516总建筑面积的2%道路硬化费115.727016530.8土地面积*17%绿化、景观136.144034034土地面积*35%地面及广场277.727039673.92土地面积-建筑占地面积-景观面积-路面（10%）道桥费400修建两座道桥，每座按20。万元/座5、管理销售和财务费用2347.92内部管理费260.46工程造价的1.5%计提开办和管理费520.92工程造价的3%计提销售代理费783.27按成交价2%计提销售推广费783.27按成交价2%计提6、不可预见费520.92工程造价的3%计算7、营业税及附加4295.86营业税1958.18按成交价5%计提土地增值税113.77千分之五教育附加费58.75营业税的3%计算地方教育附加费19.58营业税的1%计算教育设施配套费67850135600城镇土地使用税43.76（按3年计征）占地面积的15元/平方米计算城镇维护建设税137.07营业税的7%计算购销合同印花税11.75销售营业额的万分之三计算实收资本印花税12000万元注册资本的万分之五利息127412641.2按现行银行利率计算8、房管局费用60.33预售房许可证40.6831356003元/平方米房屋测量费19.65住宅17.251.361268001.36元/平方米商业2.42.7288002.72元/平方米静态投资总额52861.2三、项目开发总投资综述单位：万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本22753.190.12942643.04%前期开发费2141.380.0121804.05%建筑安装工程173640.09877132.85%基础设施费3377.60.0192126.39%管理销售和财务费用2347.920.0133554.44%不可预见费520.920.0029630.99%营业税及附加4295.860.0244368.13%房管局费用60.330.0003430.11%静态投资成52861.20.300686100%四、财务效益分析下列表中，住宅按270。元m商业按6750元/in?来计算。1销售收入39163.5减：工程成本52861.22销售利润-13697.7减：所得税33%3税后利润总额五、可行性研究结论从房地产市场的角度看，本项目是可以运作的，但从财务测算的角度看，本项目的开发、运作是不可行的。该项目住宅2700元/疗，商业6750元/f的价位从现在的市场状况看是可以实现的最高期望值。由于开发成本的投入很大，致使项目负盈利，开发难度较大。
