房地产经济学 第五章 分类房地产市场及运行规律.ppt

房地产经济学房地产经济学第五章第五章 分类房地产市场及运行规律分类房地产市场及运行规律5 5 分类房地产市场及运行规律分类房地产市场及运行规律n住宅市场住宅市场n商业房地产市场商业房地产市场n工业房地产市场工业房地产市场5.15.1 住宅市场住宅市场n经济发展与住宅经济发展与住宅n住宅类型与特点住宅类型与特点n住宅市场结构住宅市场结构n住宅市场运行规律住宅市场运行规律住宅类型与特点住宅类型与特点n类型类型n按经营方式按经营方式n租赁住宅和出售住宅租赁住宅和出售住宅n按价格构成按价格构成n商品住宅和政策性住宅商品住宅和政策性住宅n按交房方式按交房方式n现房和期房现房和期房n其他类型其他类型n特点特点n位置固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的位置固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性和购房的投资性巨额性和购房的投资性住宅市场结构住宅市场结构n住宅市场的特点住宅市场的特点n经营对象的非物流性经营对象的非物流性n市场范围的区域性市场范围的区域性n流通形式的多样性流通形式的多样性n住宅市场的构成住宅市场的构成n住宅市场构成的演变住宅市场构成的演变n新住宅市场供给体系的运作新住宅市场供给体系的运作住宅市场运行规律住宅市场运行规律n住宅市场的供求住宅市场的供求n潜在总供给与潜在总需求潜在总供给与潜在总需求n意愿总供给与意愿总需求意愿总供给与意愿总需求n实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求n住宅市场运行的特点住宅市场运行的特点n住宅市场供求在总量上难于达到均衡住宅市场供求在总量上难于达到均衡n住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结构上的平衡构上的平衡n住宅供应的相对滞后性住宅供应的相对滞后性n短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性5.2 5.2 商业房地产市场商业房地产市场n经济发展与商业房地产经济发展与商业房地产n商业房地产类型与特点商业房地产类型与特点n商业房地产市场结构商业房地产市场结构n商业房地产市场运行特点商业房地产市场运行特点商业房地产类型与特点商业房地产类型与特点n类型类型n按使用的直接性按使用的直接性n直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产n按经营方式按经营方式n租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产n按购买目的按购买目的n投资商业房地产和自用商业房地产投资商业房地产和自用商业房地产n特点特点n人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差异较大、市场结构简单异较大、市场结构简单商业房地产市场结构商业房地产市场结构n写字楼市场写字楼市场n甲级、乙级、丙级写字楼甲级、乙级、丙级写字楼n商品服务交易市场商品服务交易市场n大型百货商场、中小型百货商场、专卖店、连大型百货商场、中小型百货商场、专卖店、连锁店及超市、批发商业商场、外销外租商场等锁店及超市、批发商业商场、外销外租商场等商业房地产市场的运行特点商业房地产市场的运行特点n需求弹性较大，且受到多种综合因素的影需求弹性较大，且受到多种综合因素的影响响n供给更为紧张，供给弹性更小供给更为紧张，供给弹性更小n敏感性敏感性5.3 5.3 工业房地产市场工业房地产市场n工业房地产是指直接用于生产和辅助工业工业房地产是指直接用于生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。n经济发展与工业房地产经济发展与工业房地产n工业房地产类型与特点工业房地产类型与特点n工业房地产市场结构工业房地产市场结构n工业房地产市场运行规律工业房地产市场运行规律工业房地产类型与特点工业房地产类型与特点n类型类型n厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库n标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房n工业用房的特点工业用房的特点n产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、地价较低地价较低n工业用地的特点工业用地的特点n对配套设施的信赖对配套设施的信赖n对铁路运输的需求和信赖对铁路运输的需求和信赖n对公路运输的需求和信赖对公路运输的需求和信赖n对水路运输的需求和信赖对水路运输的需求和信赖工业房地产市场结构工业房地产市场结构n按所服务的对象按所服务的对象n工业生产厂房市场工业生产厂房市场n企事业单位、机关办公用房市场企事业单位、机关办公用房市场n科教文卫体用房市场科教文卫体用房市场n按工业产业类型按工业产业类型n劳动密集型工业用房市场劳动密集型工业用房市场n资金密集型工业用房市场资金密集型工业用房市场n技术密集型工业用房市场技术密集型工业用房市场工业房地产市场运行规律工业房地产市场运行规律n工业房地产的供给工业房地产的供给n工业房地产的开发成本水平工业房地产的开发成本水平n政府政策的变化政府政策的变化n对未来的预期对未来的预期n工业房地产的需求工业房地产的需求n工业房地产用户的获利状况及总体经济形势工业房地产用户的获利状况及总体经济形势n政府政策的变化政府政策的变化n对未来的预期对未来的预期n工业房地产的供求平衡工业房地产的供求平衡n注重供求平衡的超前性、结构性、相关性和政策性注重供求平衡的超前性、结构性、相关性和政策性参考文献和进一步阅读的材料参考文献和进一步阅读的材料曹振良等曹振良等.房地产经济学通论房地产经济学通论M.北京北京:北京大北京大学出版社学出版社,2003.n丹尼斯迪帕斯奎尔等丹尼斯迪帕斯奎尔等.城市经济学与房地产城市经济学与房地产市场市场M.北京北京:经济科学出版社经济科学出版社,2002.思考题n简述住宅市场的基本特征和结构简述住宅市场的基本特征和结构?n影响住宅需求和供给的因素各有哪些影响住宅需求和供给的因素各有哪些?n简述商业房地产市场的基本特征和结构简述商业房地产市场的基本特征和结构?n影响商业房地产需求和供给的因素各有影响商业房地产需求和供给的因素各有哪些哪些?