物业设施设备管理.docx

物业设施设备管理为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三严”“四会”，设备达到“三干净”“四不漏”“五良好”。三严1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。三干净设备干净、机房干净、作业场所干净。四不漏不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。附：设施设备运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制1任人工作记录支持文件1.写字楼1.在启电梯开闭时间清空桥梯技电梯机电梯及（各公司自厢，确认工房日常管理关定）无人时才维护保作业闭2.公寓电能启动及养记录规梯开闭时间关闭表范（各公司自2.业定）务特殊要垂直电3.普通住求需使用梯运行宅电梯开闭时电梯的，巡视记间（各公司自电梯主管录表定）批准后方可进行手扶电3.电梯运行梯主管每巡视记周抽检1录表次电梯开关时间是否正确1.每班次1.巡对直梯机房进视时发现梯技行巡视1次问题能及工（室内温度、时解决、I电网电压、屏的，及时视内各电器动作解决.不情况，曳引机能及时解运行情况）决的，通2.每班次知维保方巡视电梯运行并作好记状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行录.2.电梯主管每周抽检1次外包单位1.外每半个月进行包单位工程主电梯1次维保，每作人员工管维保月相邻两次维作前须签监督保间隔不少于到管理10天，电梯技2.标工按电梯维维保工准保监督管理标作单须准现场跟踪得到维修期班长签字确认3.发现违规维修保养时,报维修主管对其发整改通知书4.维保工作须在各业态用梯闲时进行测每年进行1次政府强制检测1 .合格证到期前一个月组织检测2 .电梯主管负责程主管1.每月底前维保单位提程主设施设、I交下月检修计管备故障划划2.由工程主管审批维修记录表、1.维修保程养人员在对电程主安全控梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前管制挂上“电梯保养、检修”告示牌2.检修完成后确保现场卫生NJ付使用1.由电梯主管确认维修效果2.由维保单位提供维修记录施1.扶梯停机由维修技工进行重新启动2 .重启失败时，汇报总值并通知维保单位3 .直梯停机先停止直梯电源4 .启动直梯困人解救预程主管案1知通知维保单位进行检查胃值人员后进入检修程序保单位二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制另任人工作记录支持文件1.每二小1.强%时巡视IOKV配电主管每电所高压/供配电室1次，发天检查抄运行低压配电系现异常及时向录数据人员电室运统作、主管报告2.工行巡视业规视2.每二小程主管每电主表范时巡视低压配周检查抄管电室1次，发录数据及变电所现异常及时向运行日志运行数主管报告3.管据记录3.按平均理处总经表间隔时间，每理每月检天至少抄录配查抄录数变电所电室电度表数据及运行设备温据四次日志度日测4.特殊天表气时每小时巡视配电室1次5.每天15：OO点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在设备温度日测表上6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置7.运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核1.高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按供配电系统作业规范进行2.某路高作压回路外线路停电、来电时，按照供配电系统作业规范执行低压母联倒闸送电及善后工作3.楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照供配电系统作业规范执行4.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案1.每月对1.强声电柜外观清洁电主管检电主设施设1次查配电柜管备定期12.每半年外观清洁维护保压配电室对直流屏紧固情况养（检除尘1次2.强查）记3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次4.每年对配电柜进行高电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程录表压试验1次3压器1 .每月对配电柜外观清洁1次2 .每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次3 .每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次压配电室1 .每月对配电柜外观清洁1次2 .每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次1.供电系1.突引统发生故障发重大故电主设施设时，由主管组障时，按管备故障乡织相关人员现紧急故障维修记制场查看故障情处理录表计况2.维划2.由强电修前，填主管制定维修写工作票计划并经工程并做好安主管审批全措施及1.维修人技术措施修交底员将检修内容、范围告知运行人员2.运行人员在运行日志中填写故障情况3.维修人3.维修时，按电业安全操作规程操作，注意人身及设备安全员作好相应的安全保护措施并进行维修4.维修中，设置设备检运、工1.维修完毕后，由运行修警不牌5.维行人员试运行2.维修人员将试运行内容、范围告知运行人员3.运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况修后，恢复设备周边状态付使用1 .由强电主管确认维修效果2 .告知运行人员可投入使用3 .由强电主管填写维修记录及工作日志4 .运行人员做好故障维修记录制1.发现紧急故障时，立1.禁止违规操工行人高压室供配措即切断故障电作员运行记电系施源2.在至事统作2.运行人操作时，电主业规员通知强电主保证人身管变电所范管及工程主管及设备安运行记3.启动备全事用电源3.做4.及时将好相应设故障时间、现备警示措象等相关记录施填写于运行记事1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损2.作好必后要的隔离3.由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准目作要点工作标准管理控制i任人工作记录支持文件1.专职技工1.